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泰禾因债务问题变得日益窘迫嘎啦。
5月6日，泰禾一则公告披露，上海金融法院要求泰禾自判决生效10日内，向四川信托偿还本金、利息、罚息、复利等合计42.56亿。
同一日，泰禾集团总部泰禾北京公馆收到渤海国际信托有限公司嘅通知，拟查封泰禾北京公馆，原因是泰禾北京公馆属于抵押财产，而今被第三人擅自占用或居住。据悉，泰禾集团因交唔起租金，总部从北京朝阳区建国路招商局大厦搬至泰禾北京公馆。
“这份年报就是泰禾嘅死亡证明。”泰禾年报踩线出来后，喺投资交流平台上，有股民愤愤噉讲。
泰禾资金链断裂以来，多地泰禾业主经历住停工、延期交房、烂尾嘅糟心事，唔少业主也经历人生中嘅第一次维权。佢哋嘅购房款多数喺百万乃至上千其元。
泰禾财报出来后，唔少业主直指泰禾财报造假。“以北京院子二期为例，小区38栋楼，目前仅十几栋封顶，北区大部分楼栋从2019年起就处于基坑状态，没有出地面。但是，泰禾业绩报告显示，北京院子二期已完工86.57%。”泰禾业主向《凤凰WEEKLY地产》出具嘅资料显示。
事实上，中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对泰禾2020年度财务报表进行审计，并出具保留意见嘅审计报告。贾跃亭嘅乐视网财报就曾几次被出具保留意见。
暴雷两年多以来，黄其森喺资本市场长袖善舞嘅本领似乎失灵嘎啦。到2020年底，泰禾到期未归还借款本息累计430.05亿元，而账上货币资金仅29.29亿。
钱荒已经好耐嘎啦，为畀泰禾输血，泰禾创始人黄其森四处奔走。
从2018年下半年开始，泰禾通过出售子公司、减少拿噉等方式开源节流。但这对于负债千亿嘅泰禾而言，唔过是杯水车薪。
2020年7月，泰禾终于等来“白马骑士”万科；2021年2月，黄其森又去位于湖北嘅央企葛洲坝总部，见到第二位“白马骑士”。
4月28日，有通稿话，黄其森喺内部讲话中提到，要求加快推进复工复产复销，仲要表示泰禾最困难嘅日子已经过去嘎啦。
“泰禾快上岸嘎啦。”也成黄其森新嘅口头禅。
2018年，万科郁亮高喊住“活落去”。回过头来睇，呢句话也成房地产行业嘅现世警言。唔幸嘅系，过去两年来，“活落去”成泰禾嘅主题词。
黄其森等来两位“白马骑士”
资金断裂以来，黄其森想好多办法。
2018年下半年，泰禾已经开始出售子公司股权回血，尤其喺2019年，更加系频频甩卖子公司。据《凤凰WEEKLY地产》唔完全统计，2018年至今，泰禾累计出售21家子公司股权，累计回血约154亿元。
钱紧之下，除咗开源，仲有节流。2019年开年以来，泰禾基本消失于招拍挂现场。2020年，泰禾也无新增土地。
但这喺千亿债务面前，唔过是杯水车薪。2020年突然爆发嘅疫情，更加系将泰禾推向深渊。
2020年7月6日，泰禾首次违约，旗下债券“17泰禾MTN001”中期票据到期未还本付息，违约金额16.125亿。截至2020年底，泰禾到期未归还借款金额398.50亿元，尚未支付嘅利息为31.55亿元。
同样哋，一众评级机构下调泰禾信用评级，并做出“负面”展望。而黄其森本人则几次被限制高消费。
终于，黄其森开始考虑引入战略投资者，代价系佢可能为此失去掌舵24年嘅公司。
2020年7月31日，黄其森等来第一位“白马骑士”，唔系人哋正系高喊“活落去”嘅万科。万科拟以24.3亿元入股泰禾，并持有19.9%嘅股份。协议将喺泰禾制定有效嘅债务重组方案后生效。
唔过，这份协议更似是万科对泰禾嘅一次背书，对于泰禾嘅债务和经营，万科并唔担责。
喺万科2020年业绩会上，总裁祝九胜就明确帮忙“唔会畀自己添乱”，万科能否入股泰禾有严格嘅前提条件，目前进度距离入股仲有相当嘅难度，解题嘅钥匙仍喺泰禾自身和债权人手中。
据媒体今年3月报道，万科同泰禾计划合资成立嘅资产管理公司已经基本落定，并可能于最近两个月里正式启动。而早喺上年四季度，万科嘅人员就已到达北京，并直接参同到泰禾同部分债权人嘅谈判中。
比如，2020年12月，长城资产同意将2020年四月份到期嘅120亿债务，延期到2023年。
好快，黄其森又等来新嘅“白马骑士”——葛洲坝集团。2021年2月，黄其森去位于湖北嘅葛洲坝总部。葛洲坝是国务院国资委确定嘅16家以房地产为主业嘅央企之一，按照董事长陈晓华嘅说法，葛洲坝集团“具有强大嘅融资能力、工程建设能力”。
据媒体报道，葛洲坝愿意以项目总包嘅身份入驻泰禾部分停工项目。
2021年春节后，葛洲坝一行人考察泰禾深圳院子。该项目是泰禾2015年以8万元楼面价拿下嘅全国地王项目，目前货值200亿。
“泰禾快上岸嘎啦。”黄其森喺多个场合、唔厌其烦噉讲。
华夏幸福、绿城都系泰禾嘅前车之鉴，前者引进中国平安；后者先后引入九龙仓、央企中交、新湖中宝。唔过，债务仍是绕唔过去嘅坎儿。
到2020年底，泰禾总负债仍高达1967亿，一年内到期嘅非流动负债高达243.4亿，账上货币资金仅29.29亿。
无钱拿地，院子难卖
“泰禾嘅目标是能够成为像华为、阿里咁样伟大嘅企业，喺地产行业做到第一品牌。”黄其森曾说。
但而家嘅泰禾，离“伟大”和“第一”都相差甚远，活落去才是要紧嘅事。
2020年，泰禾扣非净利润亏损44.56亿元。2019、2020两年实际亏损48.58亿元，相当于亏掉泰禾高光时刻2017和2018年嘅净利润。
“（泰禾跑得）太快嘎啦。”2019年6月，喺接受多家媒体采访时，黄其森坦言，呢是“成长嘅代价”。
业内普遍认为，从外因上睇，过去几年，泰禾拿地成本较高，特别是几次拍下地王，呢啲地王项目如果唔可以快速周转，将对资金造成极大考验；另一方面，泰禾选择重仓布局嘅一二线城市，也正系这两年限售、限价等楼市调控力度加码嘅重点区域。
比如，2015年底，泰禾以57亿元嘅价格拿下深圳“地王”尖岗山项目，但尖岗山地块遭遇限高调规和严格嘅限价，呢让该项目进展十分缓慢。
也有部分观点认为，泰禾“高端住宅+一二线城市”嘅战略本身也有问题，该战略好难维持高周转嘅房地产开发模式。如，泰禾“院子系”高端别墅是其代表产品，均价较高，导致高端住宅去化慢，对资金占用较多。
2017年以来，泰禾存货一直保持喺千亿规模以上。2020年底，泰禾存货为1517.54亿，占总资产嘅69.99%，较年初增加4.47%，同时，计提存货跌价准备17.35亿。
换句话说，2020年，泰禾没卖出去乜嘢院子，仲要抌喺手上，贬值。
巧妇难为无米之炊。喺房地产圈，除咗比拼销售额，另一个指标则是拿地，但2019、2020年，缺乏资金嘅情况下，泰禾并无新增土储。
最激进嘅2016和2017年，泰禾权益拿地金额分别达到244.78亿元和393.13亿元，同比增长69.5%和61%。这两年全口径销售额分别为400.1亿和1007.2亿元，对应拿地占销售额嘅比例达到61%和39%。
截止2020年底，泰禾持有总占地面积1290.78万平方米，总建筑面积3239.91万平方米，按照泰禾均价2万/平方米计算，土储货值超6000亿；剩余可开发建筑面积923.87万平方米，按照泰禾2017年销售443.2万平方米计算，剩余土储可撑两年。
另一方面，喺建工程能否如期交付，唔仅是泰禾业主关心嘅重点，也影响住泰禾嘅销售及回款。
《凤凰WEEKLY地产》梳理发现，2020年，泰禾喺建及部分完工项目共53个，完工进度介于10%-100%之间，后期建设仍需要投入大量嘅资金。而泰禾目前资金嘅短缺好难保证后续工程嘅进行。
唔过，正如泰禾北京院子二期业主所质疑嘅那样，泰禾喺建项目实际完工率仍是未知数。
4月28日，有通稿话，黄其森喺内部讲话中提到，要求加快推进复工复产复销，仲要表示泰禾最困难嘅日子已经过去嘎啦。
但实际情况点样，或者只有黄其森本人最清楚唔过嘎啦。
“地王”坍塌
喺福建，黄其森被称为“地王”，他嘅故事都系从这里开始嘅。
1980年，仅15岁嘅黄其森考入福州大学，成为建筑系嘅学生，后又成为经济学研究生。毕业后，黄其森进入建设银行福建分行，一干就是8年。
上个世纪90年代，下海潮来袭。1996年，黄其森辞掉铁饭碗，喺福建创立泰禾集团，正式向房地产领域进军。至于黄其森嘅第一桶金，至今系一个迷。
2002年以前，黄其森尚喺福州，噉几年，泰禾开发嘅“天元系”楼盘，均反响唔俗，也喺福州站稳脚跟。
但黄其森嘅野心并唔局限喺小小嘅福州。2002年，黄其森挥师北上，来到京城，喺京杭大运河畔圈一片地，打造后来让泰禾闻名京城嘅大型别墅项目——“运河岸上嘅院子”（现改名“中国院子”）。
“运河岸上嘅院子”嘅走红，黄其森和泰禾成地产界嘅网红。好快，他成功打入北京演艺圈。后来，成龙、范冰冰、章子怡、冯小刚、景甜都为其站台。
早年，黄其森腰间钟意别住“爱马仕”腰带，他要做嘅都系房地产界嘅爱马仕。
这之后，泰禾又喺多地推出中式风格嘅“院子”，呢喺开发商崇尚洋建筑、洋名嘅风气度，确属异类。呢种差异，也让黄其森落得有情怀嘅开发商嘅美名。
2010年9月，泰禾借壳上市，有资本市场嘅加持，开始进入快车道。2013年，泰禾仅有124亿嘅规模，4年后，泰禾已经迈进千亿俱乐部。据克而瑞数据，2017年，泰禾排名全国房企第17位。
高周转嘅路子一旦玩起来，刹车并唔容易。有媒体报道，2017年年度，泰禾cFO建议，最好下半年降杠杆，黄其森大怒，仲要称要借一千亿扩张。随后，呢位勇于谏言嘅CFO也遭到冷落。
高周转之下，2013-2019年，泰禾集团净负债率没有低于240%以下，2014年、2017年两年净负债率超过470%，呢喺行业内一直处于较高嘅水平。2018年，A股同H股房企净负债率超200%嘅房企总共就7家。
各种融资手段加持下，泰禾有息负债从2013年开始一路走高，2017、2018两年均破千亿。
2017年，天津泰禾金尊府那场死亡十人、受伤五人嘅大火后，黄其森喺接受采访时透露“2018年，泰禾集团销售额嘅目标是再翻一番至2000亿元。”放话后，也成功转移大火嘅负面话题。
为此，泰禾收到深交所问询函，回复时话，2000亿只是愿景而非承诺。实际上，2018年泰禾仅完成1303.4亿，呢之后，泰禾嘅走向也逐渐同黄其森嘅愿景相悖。
2018年，万科郁亮喊住“活落去”，碧桂园也正喺度为过去嘅高周转买单，年中嘅沟通会上，总裁莫斌鞠躬为碧桂园嘅几次事故道歉。呢一年，政策已经开始收紧，唔少房企也开始猛踩刹车，包括同样激进嘅闽系房企阳光城。
唯独黄其森，紧紧攥住翻一番嘅2000亿嘅小目标。
也许过好耐，黄其森才后知后觉，2017年嘅那场大火已经成泰禾由盛转衰嘅一个隐喻。
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