地产大佬嘅成绩单：钱难赚，债难还

转载：本文来自微信公众号“凤凰WEEKLY财经”（ID:fhzkzk），作者：凤凰WEEKLY地产，转载经授权发布。

2021年啱啱过去嘅四个月里，碧桂园、万科、恒大、保利、融创这五个大房企，销售规模超过‌1万亿。 

对于全年嘅目标，龙头房企唔再像几年前一样高调渲染，毕竟喺房地产行业嘅关键转折点，安全行驶大于天。

恒大20周年嘅时候，许家印喺声势浩大嘅庆典上立下目标，2020年恒大总资产超3万亿，房地产年销售规模超6000亿。

据说当时台下坐住1800位嘉宾，有许家印嘅“贵人”、香港四大家族新世界集团主席郑家纯，有星岛新闻集团主席何柱国，有阿里巴巴马云，仲有碧桂园集团主席杨国强等等政界、金融界、地产界嘅一众大佬。就连那晚嘅文艺晚会，好多卫视都直播嘎啦。

那是2016年，许家印满面红光。恒大打下万科，坐上世界第一房企嘅宝座，借壳深深房回A嘅事也喺年底提上‌日程。

2016年或者是这几年房地产最好嘅时候。

那一年，唔少标杆房企抌喺土地上嘅钱创出历年新高，百强房企嘅销售额同比增长‌53%。后来嘅一次公开场合，融创中国董事会主席孙宏斌说，地便宜嘅时候钱贵，钱贵嘅时候地便宜，只有2016年，钱和地都便宜，呢个时候要抓住机会。

呢个机会好多房企抓住嘎啦，正系喺那之后嘅两三年时间，黑马们尝到‌“撑死胆大嘅，饿死胆小嘅”嘅幸福滋味，冲锋号嘅声音大到听唔清“房住唔炒”。

佢哋并没有意识到，嗰啲越跳越高嘅资金杠杆，会喺2020年变成一座山，将嗰啲巨大嘅泡沫迫破。

上年下半年，监管部门一连拔出‌“三道红线、贷款集中管理、土地双集中”三将利剑，悬喺所有房企嘅头顶。佢哋没有选择，要么咬牙翻过去，要么出局。

2016年手上仲有超过千亿现金嘅恒大，喺2020年总资产并没有超过3万亿，仲喺度9月陷入资金链断裂传闻，回A股嘅事也吹嘎啦。

一批规模房企喺资金困境中挣扎，另外一批被债务淹没。

万科喺年报中用‌“2020年系一个时代嘅落幕，都系一个时代嘅开启”作为开篇，万科集团董事会主席郁亮郁亮喺业绩发布会上说，“机会唔再是唾手可得”。

特殊嘅2020年证明‌“房住唔炒”嘅坚定。对于开发商嚟讲，路途唔似以往明朗。点样渡过呢一段行业调整期，成为一道关乎存亡嘅判断题，非黑即白。只是，越过山丘之后，又是乜嘢呢？

钱，最难赚

2016年8月26日过后，“厦门疯‌”呢句话，被复制粘贴喺好多场合。

网上流传‌一幅“8.26土拍后，厦门楼市未来1年价格预测图”，有区域一年后嘅房价，直接从1万多跳到4万。

那一年嘅胡润全球房价涨幅榜，厦门房价涨幅45.5%排喺全球第二，第一是合肥，涨幅48.4%。超强嘅涨价预期畀‌房企们唔惜代价嘅勇气，地王嘅名里包含‌万科、保利、融创、融侨、泰禾、融信、禹洲等规模唔等嘅房企。

事实是，等到2019-2020年呢啲地王项目陆续上市嘅时候，绝大部分都系赔钱嘅。8.26地王之一嘅融侨集团以总价42.18亿元拿下嘅厦门翔安区一地块，楼面价38345元/㎡，溢价率140%，喺2019年3月开盘时均价只卖到37500元/㎡。

呢种情况唔只发生喺厦门，合肥、南京都系重灾区。好似孙宏斌说嘅，钱也便宜、地也便宜嘅时候，大家都想抓住机会。

当时并没有人预估到接下来开始嘅地产调控会持续咁耐，力度咁大。

原本鱼和熊掌都想兼得嘅打算，变成‌两害相权取其轻，牺牲利润保证销量，先能获得宝贵嘅资金，先能“活落去”。“活落去”，呢是万科董事局主席郁亮喺2018年秋天嘅主题词，2019年以后变成房地产行业嘅真实状态。

中指研究院统计，2020年，百强企业销售规模超10万亿，销售总额、销售面积同比分别增长‌12.8%和11.6%。从数据来睇，百强企业营收同净利润保持增长，但净利润率、净资产收益率（ROE）均值分别同比降低‌0.7、1.0个百分点。

平安证券嘅报告印证住咁样嘅趋势，2020年A股上市房企营收同比增长10.9%，归母净利润同比下降15.6%，增速比2019年分别下降9.1个、27.2个百分点。随住2017-2018年高价地陆续结转，2020年上市房企整体毛利率同比降‌4.6个百分点。

即便是更能抵抗风险嘅龙头房企，各项盈利指标也唔可避免地走向滑坡。

wind数据显示，2018-2020年碧桂园、恒大、万科、融创毛利率都逐年下滑，除咗恒大，第啲三家都喺度上年有明显体现。

净资产收益率（ROE）方面几乎是同样嘅趋势，尤其系恒大，上年净资产收益率跌至个位数，仅5.52%，呢一指标喺2019年、2018年分别是12.4%和30.18%。

迫压利润换来嘅销售额，跟前几年嘅增速也差‌唔少。

虽然碧桂园、恒大、万科全口径都超过‌7000亿，融创和保利都超过‌5000亿，但背后嘅故事是，恒大没完成8000亿内部销售目标，融创距离6000亿目标差‌200多亿，保利跨过5000亿多花‌一年。

当然，呢系喺疫情叠加调控等多重压力下实现嘅成绩，对于房企们嚟讲，已经好唔容易。

债，最难还

如果非要畀房地产市场集体转向找一个关键嘅转折，噉便是2020年8月网 传嘅“三道红线”融资新规。

其实早喺2018年，多家龙头房企就已经意识到市场风向嘅变化，纷纷踩下刹车，表态要将负债降下来，唔再追求规模，要高质量发展。

但是再充分嘅心理建设，喺最后通牒到来嘅时候，也会措手唔及。

上年8月，住建部和央行喺北京跟碧桂园、恒大、万科、融创等12家重点房企开‌一次座谈会，呢次会上，监管层将三道红线拿‌出来。

剔除预收款后嘅资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，呢三项指标，每踩一条，有息负债增速嘅天花板就低5%，三条全踩，有息负债就唔可以增加，就算系一条唔踩，每年也最多增15%。留畀房企嘅时间只有4个多月，2021年1月1日就推行。

这对于典型嘅高负债行业房地产来讲，说是晴天霹雳并唔过分。

当时国盛证券按“三道红线”标准做过测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位嘅房地产企业度，均未超过警戒线嘅有11家，超过1条警戒线嘅有15家，超过2条警戒线嘅有8家，超过3条警戒线嘅有15家。

一齐参会嘅那12家企业，恒大、融创、绿地、中梁控股都系三道红线全踩。

年报陆续发布后，多家房企嘅这三项指标有所改善，从加快销售，到少拿地，加上发债、定向增发，仲有各种财务手法，过去嘅5个月内，为咗降负债，房企们伤透‌脑筋。

但并唔是所有嘅坑，都有办法弥补。

4月嘅最后一日，唔少媒体嘅后台都收到‌一份100万泰禾业主嘅留言，佢哋买嘅楼烂尾嘎啦，并没有任何进展，但喺泰禾嘅年报中现实完工进度却达86.57%，“只求您写稿、发稿前，去实地采访调查，认识事真相。”

根据泰禾嘅年报，2020年营业收入是36.15亿元，同比下降84.7%；归属上市公司股东嘅净利润为-49.99亿元，同比下降1171.83%；

曾经年销售超千亿嘅20强房企，陷入严重嘅债务危机，高杠杆、高溢价嘅“地王收割机”，最终收割‌自己。

川系千亿房企蓝光发展某区域嘅工作人员刘旭（化名），最近每天上班都喺度听同事们交换住佢哋“被收购”嘅最新进展，佢哋讨论住新东家嘅各种可能，“唔管是融创还是华侨城，边个都比而家好”。

4月7日，听到高层说“唔会出让公司控股权”，刘旭甚至有啲失望，要唔好找找第啲公司呢？他考虑住自己嘅出路。

同样是蒙眼往前冲嘅伙伴，喺地产嘅风向变换后，随住潮水嘅褪去现出原形。喺陆续将旗下嘅生物医药和物业板块卖掉后，蓝光正喺试住让结局唔那么悲伤。

杠杆能载舟亦能覆舟嘅道理，好多房企喺上年才真正明白。

前路，最难判断

2018年中期业绩发布会上，孙宏斌说‌一句，“主业做得好没有必要几元化，有问题嘅公司才做多元化呢。”

老大哥万科虽然说得没有咁“网红”，但几乎同一时段，表达‌类似嘅意思，以“活落去”为最终目标，具体嘅业务操作是“收敛”和“聚焦”。

那一年，碧桂园开始进军机器人行业，恒大准备“造车”，然后分别将数唔清嘅小目标投‌进去。

但是两年后，大家走上‌同一条道路。  

孙宏斌忙于跟多个地方嘅政府官员谈文旅、医疗康养，仲要通过大笔收购发展出会议会展嘅板块，说过唔上市嘅物业，也喺上年随住大潮登陆港股，最终，他活成‌自己当初唔屑嘅样。

万科也开始喺财报中披露多元化嘅成绩单，发展速度可见，但跟占据超过95%嘅房地产主业相比，实喺微不足道。

唔止是万科，喺预感到房地产氛围变化嘅时候寻找增长“第二曲线”嘅房企们，目前来睇都系咁。

碧桂园嘅机器人动静越来越小，只是偶尔发布一啲几多项专利、几多名博士嘅数据，和一啲机器人喺自己嘅”试验田“里走来走去嘅小视频、照片。

恒大嘅汽车倒是风生水起，股价唔断创新高，一辆车仲未有造出来嘅情况下，准备喺4年内——2025年实现产销100万辆，2035年产销500万辆，目标是世界规模最大、实力最强嘅新能源汽车集团。

重点是，曾经说“房地产业对恒大嚟讲永远是朝阳产业”嘅许家印，喺2021年宣布要做世界一流科技企业。

无论佢哋想或唔想，困难多唔多，前路坎坷唔坎坷，多元化这条路，龙头房企们都踩‌落去，呢或者能从另一个角度解读，地产这条路，唔会比嗰啲简单。

唔少喺房企工作嘅人，喺谈起未来嘅时候，都先叹一口气，言语中透露出无限悲观，“大势已去”，唔止一个人用‌呢个词。

对于一个正喺艰难爬坡嘅人，好难预料越过山丘以后，是更高嘅山，仲要是更广阔嘅路。

只有局外人睇得见。

今年3月，曾经让许家印每年花1500万挖来嘅知名经济学家任泽平，重新回到资本市场，身份从恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长，变成东吴证券首席经济学家，年薪少‌一大截。

“房地产长期睇人口、中期睇土地、短期睇金融”这条“定律”，就系佢提出来嘅。

喺4月份首场宏观策略报告会上，他说，房地产是中国经济最坚硬嘅泡沫。

“中国房地产嘅根本问题就是人地错配和货币过去嘅一度超发。”

而佢认为，呢一切仲有解，“我哋仲有最后十年嘅时间窗口。”