机场酒店40年，新玩家嘅投资机会喺边？

转载：本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：李荇，转载经授权发布。

呢排，携程旗下高端酒店集团丽呈集团和广州白云国际机场，举行白云机场丽呈睿轩酒店签约仪式。今年10月，拥有220间客房嘅白云机场丽呈睿轩酒店将正式落成于机场北空港跨境电子商务园区内，距离白云机场T2航站楼直线距离约3公里，为旅客提供机场接送机等特色服务。机场酒店呢个细分市场，近年来受到‌越来越多酒店品牌嘅关注，丽呈之外，首旅如家、华润、绿城酒店、君澜酒店等都有所动作……

酒店进机场，唔断更新嘅新玩家名单

将于10月落成嘅白云机场丽呈睿轩酒店，正系丽呈集团和广州白云国际机场商旅服务有限公司、广州空港跨境电子商务园区管理有限公司三方共同打造嘅“白云机场丽呈”酒店品牌。呢个品牌嘅背后有丽呈集团强大嘅数据分析、互联网营销等能力，白云机场商旅嘅酒店专业管理平台和实体运营管理专业优势，并结合丰富嘅机场客源资源及配套服务优势，让品牌喺诞生之初，就拥有强大嘅商业势能。

事实上，呢种“机场酒店”跨界合作模式，三年前喺首旅如家同春秋集团嘅合作中就已经存喺嘎啦。

2018年9月，首旅如家和春秋集团签订战略合作，双方宣布将携手建立紧密型战略合作伙伴关系，共享双方航空、酒店和旅游等综合优势资源。双方合作嘅首个项目就是筹建成立合资酒店管理公司，喺机场周边共同设计打造特色机场酒店品牌。

2019年6月，由首旅和春秋共同打造嘅交通枢纽型酒店品牌——嘉虹酒店正式发布，首家门店位于上海虹桥机场枢纽核心地段，由原址上嘅经济型酒店升级改造而成。呢间首店亮点颇多，喺提供‌机场出行配套便利服务嘅基础上，仲要融入航空主题嘅设计同体验，仿照机场廊桥嘅样式设计部分公区外观、推出头等舱房型等带有浓厚航旅体验感嘅住宿产品、包含飞行模拟体验等航空主题娱乐活动，满足多样性需求嘅同时也有助于吸引多类型客源。

唔仅咁，据媒体报道，“Skybird Hotel Alliance嘉虹酒店联盟”海内外门店也喺同步布局，早喺2019年，就喺日本落地‌两家挂牌嘅嘉虹酒店。

丽呈和嘉虹之外，机场酒店嘅新老玩家们表现同样唔俗。

一啲机场酒店嘅先行者们，已经获得市场和行业嘅认可。根据全球航空公司同机场服务调研机构SKYTRAX发布嘅2020年全球最佳机场酒店TOP10榜单度，中国共有3家机场酒店上榜，分别是深圳机场凯悦酒店、广州白云机场铂尔曼大酒店以及香港机场富豪酒店。而喺新进玩家之度，除咗喺酒店行业深耕多年嘅品牌，如首旅、君澜等对机场酒店嘅虎视眈眈之外，更唔乏拥有综合文商旅资源嘅文旅品牌，贯通旗下唔同领域业务嘅尝试，如春秋以及丽呈背后嘅携程等。咁样一股多元化嘅机场酒店新势力，唔容小觑。其多年以来所积淀嘅商业价值，正喺度推动机场酒店快步踏入成长期……

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中国机酒演变史

当下嘅机场酒店，主要是以配套设施嘅形式存喺。但国内最早期嘅机场，几乎没有设想过将酒店开喺航站楼附近。直到80年代，呢一情况初步发生改变，机场酒店才开始陆续出现。唔过，当时嘅机场酒店虽然能带来收益，但唔受机场和酒店行业嘅重视。

短短40余年嘅发展历程，从“唔受重视”到玩家相继布局，机场酒店所经历嘅种种过往，值得细细梳理。

机场周边嘅空勤宿舍

20世纪80年代，随住“民航一定要走企业化嘅道路”嘅最高指示落地，中国民航事业进入‌加速发展阶段。除咗6家国家骨干航空公司之外，越来越多民营航空公司也喺政策号召下，陆续创办。

彼时也有唔少机场周边嘅住宿配套陆续出现，但并非为普通旅客服务，而大多是服务空勤人员嘅职工宿舍。主要有三方面原因。

一是当时对空勤人员嘅管理模式，依然如20世纪50年代一样，实行军事化管理——除咗礼拜天或没有飞行任务嘅休息日，空勤人员必须喺机场周边统一住宿、统一就餐，一律唔得翻屋企食宿。噉就需要机场周边要有相关嘅住宿配套，满足工作人员嘅需求。

二是当时机场同市中心嘅距离并唔远。由于彼时嘅城市还处于建设度，机场一般离城市都唔远，甚至有嘅机场就喺城边。据地理历史学家葛剑雄先生回忆，他有次从上海乘飞机去南京，降落喺大校场机场，乘上来接嘅汽车，好快就到市中心嘅宾馆。喺咁样嘅距离之下，旅客便没有‌喺酒店周边住宿嘅需求。

三是当时民众并唔旺盛嘅航空需求。改革开放初期，民众嘅旅行需求尚未点燃，就算旅行，大多都系局限于周边地区嘅短途游。喺此背景下，中国民航业还受限于高昂嘅票价以及介绍信和工作证等多重条件，主要嘅客群仍是政府人员。对于大多数普通旅客嚟讲，仍系一件“奢侈品”。因此，当时嘅机场运输量并唔多。1980年，我国民航全年旅客运输量仅343万人，仅占到杭州萧山国际机场2020年嘅9%。

最快60天建成嘅招待所

随住民航事业嘅逐步发展，以及市场化经济改革嘅唔断推进，机场嘅主流客群唔再只有政府人员，仲要增加‌商旅客群。因此，能够满足接待客人和食宿嘅招待所和宾馆应运而生。

1979年，建筑面积12500平方米嘅首都机场宾馆正式对外营业。喺20世纪80年代和90年代初期，首都机场宾馆同当时嘅北京饭店、新侨饭店齐名，位列北京八大宾馆之一。1988年，位于上海虹桥国际机场T1航站楼附近嘅上海国际机场宾馆正式营业。最初由东航同日本沙龙国际酒店管理有限公司合作经营，之后转制为中方独资企业。

喺这之后，陆续有机场落成招待所同宾馆，喺珠海机场甚至创下‌60天建成1家招待所嘅建设记录。自此，中国机场酒店商业住宿开启‌新篇章，为后续酒店品牌嘅进场完成‌市场嘅前期培育——即机场唔剩只是交通枢纽，仲要可以满足乘客嘅住宿需求。

标配嘅高星酒店

2009-2018年，被视为中国民航发展嘅黄金时期，运输机场数从166个增长至235个，旅客运输量从2.3亿人次增长至6.1亿人次，千其级机场从14个增长至37个。无论是商务出行或是休闲旅游，航空出行嘅需求激增。作为配套设施嘅机场酒店也喺其中获得‌新嘅发展机遇，住宿之外，商务洽谈、休闲娱乐成‌更多消费者嘅新需求。高星酒店，顺势登场。

2009年，广州白云机场铂尔曼大酒店正式开业；2010年，中国第一家五星级机场酒店——北京首都机场希尔顿酒店正式开业。2013年，位于成都双流机场嘅成都空港大酒店也正式开业，结束没有机场高星酒店嘅历史……

从目前国内主要城市嘅机场来睇，高星酒店甚至已经成为‌机场嘅“标配”。据唔完全统计，2020年吞吐量TOP20嘅机场度，共计拥有24家高星酒店。呢啲酒店嘅存喺，让更多旅客能够实现“距离航班值机台步行仅需几分钟；无论是清晨还是深夜可以随时办理入住；房费以个钟头为单位计算；仲有嘅食有嘅玩”嘅理想。

从内需宿舍到刚需招待所再到标配高星酒店嘅同时，也有唔少经济型酒店、中端酒店品牌落子机场周边嘅空港片区，推动机场住宿体系嘅唔断丰富和完善。

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当下，系唔系布局机场酒店嘅好时机？

对于尚未喺机场布局嘅酒店而言，当下系唔系一个合适嘅时机？对于已经喺机场酒店小有成就嘅老玩家们，要唔好继续加码？需要每个品牌喺畀出专属答案前，审时度势。

毕竟新冠疫情对民航业嘅冲击住实严重。据国际机场协会预计，2020年共计损失‌46亿乘客，亏损近1000亿美元。同样哋，零售、餐饮优惠、住宿等同乘客有关嘅非航空性活动也相应减少，导致商业收入急剧减少。以国内收入规模最大，盈利最强嘅上海机场为例，2020年实现营业收入43.03亿元，同比下降60.68%。其度，占据非航性收入29%嘅商业餐饮收入下滑最严重，同比下降‌76.8%。

好喺，虽然新冠疫情畀机场带来嘅影响喺短时间内难以消退，但一啲发展利好也喺悄然冒头。其度，呢2个利好，尤为瞩目。

加速复苏嘅国内民航

随住国内疫情得到有效控制，国内民航开始进入复苏阶段。尤其系今年4月以来，民航市场加快复苏，相比较2020年，民航旅客运输量增长‌200%左右。以广州白云机场为例，4月份旅客吞吐量为514.39万人次，同比增加212.61%。同样哋，航空公司嘅表现也让人备受鼓舞，南航凭借住机队规模、旅客运输量、旅客周转量、营业收入和股票市值喺2020年成为全球最大航空公司、华夏航空创造‌成立以来嘅最高利润成为2020年最赚钱嘅航空公司。机场和航司嘅杰出表现是非航业务营收嘅保障，加上唔少航司推出嘅随心飞、快乐飞以及机票盲盒等营销活动嘅催化，机场酒店所处嘅国内民航市场日渐回温。

向好发展嘅非航业务

正系基于民航市场嘅复苏，所以一啲非航性业务，如免税店、餐饮、广告等也开始向好发展。以深圳机场集团嘅营收为例，今年一季度营收同比增长超过100%。据媒体分析，增长嘅营收主要来自非航空业务，因为喺12.31亿元嘅营收增长度，集团母公司仅贡献 0.51亿元，旗下深圳机场上市公司贡献2.24亿元，合计仅占增长嘅两成，旗下嘅房地产开发、高端商旅服务、港务、航油、信息技术服务等业务嘅控股子公司占据营收大头。同为非航业务嘅向好发展，对有意布局机场酒店嘅业主和资本而言，起到‌定心针嘅功效。

上述两点之外，消费客群对机场酒店嘅需求多元化也系一个唔可忽视嘅利好。从原本嘅单一住宿餐饮需求到住宿、餐饮、休闲娱乐等多重需求嘅提出，对于机场酒店而言，可想象嘅商业空间边界日渐拓宽。

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未来，机场酒店嘅生意到底点样做?

当下嘅机场，已经唔剩只系一个交通枢纽，甚至被视为城市门户形象名片。2020年“十一”假期期间，北京大兴机场就成为‌游客赴京旅游打卡嘅新名片。因此，机场喺酒店产品配套上唔仅要创造合理嘅投资回报，都要考虑机场酒店嘅城市形象和名片效应。

目前，机场酒店主要有2种投资开发模式：一是机场方自行投资；二是引入投资方组合投资。而运营模式更加系各唔相同，广州白云机场选用嘅系部分委托酒店管理公司，部分自行管理；北京首都机场采取嘅系物业承租畀运营方管理+年收入提成；上海嘅机场则是BOT（建设-经营-转让），即由运营方支付建设费用，经营一段时间后，最终归属于业主公司……

那么，喺咁多经营模式度，乜嘢才能成为机场酒店嘅优选？

机场方自行投资：

打造自有品牌or租赁运营？

选择自行投资机场酒店嘅机场方，既能享受到核心区域嘅物业资源，仲可以实现机场各类业务嘅整体协同性。

基于自行投资嘅前提，唔少机场开始‌打造自有品牌，实现投资和运营一体化。以厦门机场为例，其就选择‌打造自有管理品牌佰翔酒店，除咗管理机场集团旗下自有嘅酒店投资项目，仲要实现‌区域性嘅对外品牌扩张，例如坐落于南京禄口国际机场嘅南京佰翔花园酒店就是其中之一。唔过，对于大多数机场方而言，拥有专业嘅酒店投资和资产管理人才团队并非易事，反而容易因为缺乏经验而亏损，更难考虑到后续嘅扩张问题。

相较而言，租赁运营模式相当于为机场自行投资嘅酒店加上‌双保险。喺享有物业同业务协同嘅同时，仲可以喺聘请国际品牌运营管理基础上，受益于诸如凯悦、雅高、朗廷等国际酒管公司嘅专业性。此外，由于多数机场酒店为改造类项目，后期产品改造难度较大，对于处于建设规划阶段嘅机场而言，建设之初就确定租赁运营嘅酒管公司，并让其参同到机场酒店嘅建设度，好可能是更妥帖嘅选择。

引入投资方组合投资：

品牌投资 or 资本投资？

也有一啲机场选择吸引社会资本，以合作投资嘅模式建设机场酒店，带入更灵活先进嘅经营模式。唔过，由于利益诉求嘅唔一致，双方喺协同性上，自然唔如机场自行投资嘅酒店。

为‌更好地解决协同性嘅问题，机场酒店采用‌唔同嘅投资模式。一是品牌投资。即品牌方旗下拥有自有品牌，喺投资机场酒店嘅同时，所推出嘅嘅都系自己旗下嘅品牌，减少‌多方磨合。譬如华润参同大兴机场航站楼酒店嘅投资，使用嘅便是华润旗下嘅自有品牌木棉花，对于机场而言，投资方既出钱又出品牌，解决‌机场嘅住宿问题；对于酒店而言，喺人流量惊人嘅机场竖立起自己嘅品牌，无疑对品牌影响力提升帮助颇为深远。唔过，大多品牌投资方，本身也唔系专业嘅酒管公司，喺酒店管理上，同专业嘅酒管公司差距唔小，应对唔当，反而会畀机场带来负面影响。

二是加盟投资。同品牌投资度，品牌方同投资方是同一对象唔同，加盟投资下，品牌方同投资方都系唔同嘅两方。投资方投资‌机场后，需引入其选定嘅加盟品牌，借助呢啲品牌嘅势能来提升投资回报。机场周边嘅希尔顿、汉庭、7天等国际高端或本土经济型酒店，大多是加盟投资下嘅产物。品牌方实现‌自身扩张，而无论对于机场方还是投资方而言，优质嘅连锁品牌同专业嘅经营模式，都提供‌足够嘅利处，但也并非没有挑战。随住机场周边酒店日益增多，消费群体嘅需求日益多元，对于加盟酒店品牌嘅选择，更需斟酌。

可见，诸如文章开头所提嘅携程、首旅咁样嘅品牌投资方，既有专业，又有资本同品牌，无疑是机场酒店嘅“理想模式”。但咁样嘅合作方可遇而唔可求，喺引入组合投资嘅场景下，机场酒店仍需将握好品牌投资同加盟投资嘅平衡点。

未来机场酒店嘅生意应该点样做？答案并唔唯一。无论选用边一种投资运营组合，都并非完全没有挑战，而这，则需要机场酒店呢一产业下，多方嘅共通协作，先可突破。