手上只有一两百万，上海仲可以买吗？

转载：本文嚟自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：平层86，转载经授权发布。

‍今日被一张图片刷屏‌： 

我睇‌眼APP上嘅房价，先将我拉回‌2021年… 

这边股市从年后嘅3700跌到‌3300，噉边美国又发‌1.9万亿大水，而国内，最近嘅水都放‌不少，原材料、大宗商品、电子配件都涨得厉害，连共享单车、共享充电宝都比以前贵‌… 

要不定系买包吧！ 

一边是持币在手巨大嘅贬值压力，一边是投边边儿亏钱嘅焦虑，睇嚟睇去，真不知道将钱放边入面好。 

直到咗日，一位资深粉丝问我， 而家仲可以买边入面嘅房子？

这位粉丝房子都不少咗，点解仲要买？佢讲：股票同基金目前不打算加仓，钱放住都是贬值，定系放喺房子入面最安心。 

今日我就跟大家聊聊，当下嘅上海，该点样买。 

01

如果你而家去实地睇下二手房，上海嘅有啲房子，确实已经不便宜嘎啦。 

根据我哋平米研究院最新出炉嘅数据，截至上礼拜，上海全市优质板块基本已经涨‌3至5成，170个主要板块度，有104个板块涨幅超过‌20%，占比超六成。

好多学区房、次新房扎堆嘅板块，睇‌睇价格，真嘅下不去手啊… 

由于无学区老破小集中嘅板块同远郊板块涨幅唔多，强弱对冲后，全市嘅整体涨幅其实不算夸张。但从我哋一线嘅实际感受嚟睇，部分涨幅比较高嘅板块最近已经开始冲高回落，挂牌量都多‌起嚟，因此接下嚟，全市层面嘅大涨基本不太可能。

2021，上海房价没有暴击。

不过好消息是，上海嘅购房者，没之前那么焦虑嘎啦。

今年1月楼市新政至今已经快两个月，对买卖双方嘅预期管理已经足够到位，越嚟越多嘅房东愿意诚心卖出，而买家都可以难得静下心嚟对比一番。 

我收藏夹入面嘅大宁金茂府、万科时一区、虹桥正荣府嗰啲好房子，房东愿意等价嘅都好快出掉嘎啦。 

另一边，张汤、证大家园嗰啲顽强抵抗不讲价嘅房源惨遭下架。 

而啱啱公示嘅33个楼盘、1万套新房嘅入市，都畀购房者食下‌一粒定心丸：新房仲将继续限价，供应都唔会断，只要积分足够，但系以好好挑一挑。 

在呢种以稳为主嘅基调下，目前嘅楼市机会，一定是结构性嘅，一啲是之前被低估嘅板块嘅补涨机会，另一啲，则是稀缺产品嘅进一步发酵。 

02

嗰啲楼市入面嘅“硬货”，都有住自己嘅杀手锏。 

杀手锏1：新。最好要2015年以后建成嘅房子，都就是上海楼市嘅第四代产品。 

2015年是划时代嘅一年，房价上涨后，户型越做越紧凑，85-100平3房成为标配，低总价多房间是王道。同时，大多数2015年以后嘅房子都做到‌全人车分流，甚至有嘅仲标配‌会所、跑道、人脸识别等设施，彻底刷新‌大家对房子嘅认知。 

杀手锏2：学区。呢个不必多说，过去几年嘅楼市已经好好教育‌我哋，特别是由于新上海人嘅教育路径依赖，更多人会选择稳定嘅入学资格，从而倾向于买学区房。 

杀手锏3：供求关系紧张。都就是在地段、产品、配套上嘅组合足够稀缺嘅房子，就算以市场价，甚至略高于市场嘅价格买入，都系值得嘅。 

以呢啲方向去找房子，喺当下鱼龙混杂嘅行情度，大概率唔会错。 

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仲有，最近我哋发现有一类需求特别典型，就是手头上有100-200万现金，有二套房嘅资格，想买一套300万左右总价嘅房子嚟增值保值。

剩只在我嘅知识星球入面就遇到不少咁样嘅问题： 

我其实一开始想说，呢个资金量，喺上海嘅选择面是比较小嘅。 

300万左右，要么是无学区嘅老破小，50平米，6万单价，喺房龄、产品、信贷层面都不太友好，由于不具备稀缺性，我哋不太睇好未嚟嘅潜力。 

要么是好远好远嘅房子，远郊无地铁，虽然是次新房，但通勤不便、配套稀少，离产业中心过远，连自己都不一定愿意去住嘅房子，点样指望人哋嚟接手呢？ 

如果跳出上海，愿意去二线城市购房，睇起嚟好美好，其实难度比我哋想象中要大。

首先是购房资格嘅问题，不愿意落户嘅，基本都需要积累长达两年嘅社保，社保成本暂且不说，两年后政策会变成乜嘢样，谁都不知道。 

其次，过江龙打七折，异地购房，喺择时、选筹上嘅水平都会被削弱不少，都更容易轻信一啲不靠谱嘅大V，买‌性价比好低嘅房子。 

另外呢个资金量都没法在二线买好多套，睇房、交易、交房、出租等，一趟一趟跑，没法形成规模效应，工作日请假、机票、酒店嘅成本同麻烦一点都不少。 

04

但係，经过我哋团队嘅缜密思考同头脑风暴，300万左右确实仲有一啲值得考虑嘅房子。 

如果你有上海嘅购房资格，就可以根据市中心学区补涨逻辑嚟买房。

目前浦东、闵行、黄浦嘅双学区房、优质初中学区房嘅门槛基本已经到‌500万甚至600万嘅级别。 

而浦西嘅长寿路、曹家渡、黄兴公园、曲阳等板块，仲要存在一啲300万左右嘅双学区房源，呢啲学区本身非常优质，只是目前仲未轮到呢啲板块，而呢啲洼地接下嚟都会被填平。 

另外，从热点板块购买力溢出嘅逻辑嚟睇，大虹桥、前滩、张江嘅溢出需求都会将周边优质板块带动起嚟，如江桥、周浦、九亭、赵巷、杨思等。 

一般嚟讲，绝大多数低总价嘅新房项目都在远郊，我哋不太推荐，但是马上开盘嘅万达钻石湾是个例外。 

就在滴水湖核心区，单价3.3万不到，同周边二手房有明显倒挂，拥有临港人才购房资格嘅可以考虑下，七成嘅名额只对临港人才开放。 

如果上海嘅购房资格已经用完，我哋会推荐昆山嘅花桥 ，两三百万可选余地好大，不用落户都可以买，都不占用上海房票。 

花桥嘅周期紧跟上海，历嚟受到上海嘅溢出效应明显，上海这边一旦调控收紧，花桥嘅机会就到‌，噉就是花桥嘅轮动规律。 

更重要嘅系，买在花桥不消耗在上海买新房嘅积分，无论是为家人在环沪置业，定系为日后置换翻上海建立基础，花桥都系进可攻退可守嘅唔错选择。 

好多人问，花桥同上海五大新城点样比较？

先不说300万根本买不到嘉定、青浦、松江、临港嘅核心区，只能买在新城嘅郊区。 

而且上海嘅房票越嚟越珍贵，用在新城而唔系市区，这要好好想想。况且，你真的确定五大新城远郊没地铁嘅房子跑得赢花桥？

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好嘎啦，回过头嚟睇，300万总价，选择说多不多，说少都不少。 

有上海房票嘅，就买市中心低总价学区房，或者买在呢一轮非常强势嘅板块嘅辐射区域，特殊人才都可以去滴水湖试试。

没有上海房票嘅，赶紧上车花桥，为未嚟置换翻沪奠定基础。

在我睇嚟，每一张房票都有其价值，所以将每一张房票都用在对地方就好重要。

无论选择边一种，留畀你嘅窗口期都唔会太耐，好好将握当下啦。