从“十四五”规划内容，睇清未嚟五年房地产行业走向

转载：本文嚟自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，转载经授权发布。

3 月 12 日，“十四五”规划同 2035 年远景目标纲要正式对外发布，作为指导我国今后 5 年及 15 年国民经济同社会发展嘅纲领性文件，全文共 19 篇 65 章，分别在第 4 篇、第 6 篇同第 8 篇提及房地产相关内容。

相较于“十三五”规划内容，下一个五年规划对房地产方面嘅内容住墨颇多，直接提及房地产方面嘅内容多达 538 字，核心在于通过实施实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产同实体经济均衡发展，坚持“房住不炒”嘅定位，加快建立多主体供畀、多渠道保障、租购并举嘅住房制度，等全体人民住有所居、职住平衡。

作为中国经济嘅压舱石同稳定剂，房地产市场发展同中国经济发展一脉相承。 2020 年，我国 GDP 首次突破 100 万亿元，同比增长 2.3% ，成为全球唯一实现经济正增长嘅主要经济体。在此基础上，中国房地产市场表现超预期， 2020 年，全国商品房销售面积 17.6 亿平方米，比上年增长 2.6% ，商品房销售额 17 万亿元，增长 8.7 ％，增速同GDP增速基本保持一致。

2035 年，我国人均 GDP 达到中等发达国家水平， 2 万美元好可能是重要嘅参考标准，预示住经济增长仍是必要条件，未嚟 15 年年均 GDP 增速仍需保持在 5% 附近嘅合理区间。此外，从建立健全城乡统一嘅建设用地市场、完善新型城镇化战略同完善城镇化空间布局等方面嚟睇，房地产行业仍然存在较大嘅发展空间。

因城施策落实“三稳”，租赁、保障缓解大城市住房难题

“十四五”时期将完善住房市场体系同住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障嘅住房制度，等全体人民住有所居、职住平衡。

对于住房市场体系，继续坚持“房住不炒、因城施策”嘅政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期嘅长期调控目标。

其中明确提及建立住房同土地联动机制，加强房地产金融调控。从上海、杭州等热点城市出台政策内容嚟睇，房地产金融方面调控将成为接下嚟嘅政策重点。热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，现阶段地价、房价仍是唔可以碰嘅红线，一旦市场出现过热嘅征兆，短期内城市地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。

具体而言，完善房价地价联动机制，热点城市好可能效仿北京、上海，商品住宅用地出等实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理嘅“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金嚟源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段，打压市场投资炒作氛围，例如增值税征免年限从2年提升至5年，延长住房持有年限，规避寄望于短期房价上涨后投资套利。

压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度降低土地出等价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，畀予开发企业一定嘅等利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，嗰啲人口长期净流出嘅弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作嘅选项，其对市场拉动力都将更为直接有效。

对于住房保障体系，切实增加租赁住房同保障房供应，解决好大城市住房突出问题。

加快发展住房租赁市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，并保质保量完成。探索利用集体建设用地同企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。

地方政府要几渠道筹措保障资金，地方财政更要安排专项资金，并通过提前告知、预拨等方式，加快财政资金拨付进度，全力支持租赁住房同保障房建设，确保保障工程项目都可以顺利开工、按时完工，顺利达成住房保障目标。

规范市场化租赁住房发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期嚟睇，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况嘅监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

表：“十四五”规划同2035年远景目标纲要有关房地产嘅内容

数据嚟源：公开信息整理

市场份额向城市群同都市圈集度，核心城市市场价值重构

在城镇化空间布局度，文件提及“发展壮大城市群同都市圈，分类引导大中小城市发展方向同建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善嘅城镇化空间格局。依托辐射带动能力较强嘅中心城市，提高1个钟头通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高嘅现代化都市圈。”

从房地产角度而言，未嚟市场份额将向城市群同都市圈集度，强化行业新格局。

目前，我国已经获批嘅城市群共有19个，承载‌我国75%以上嘅城镇人口，贡献‌80%以上嘅GDP。我哋认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游同成渝这5大城市群好可能成为新一轮发展高地，市场占有率都将稳中有升。

核心城市同卫星城市市场价值重构。积极打造一批1个钟头通勤嘅现代化都市圈，人力、物力、财力等资源要素将喺核心城市同周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，并加快市政配套功能建设，真正实现以产留人、以人促产。

新型城镇化仍是行业制度红利，潜在购房需求充裕

坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心嘅新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市同小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质嘅城市生活；放开放宽除个别超大城市外嘅落户限制，全面取消城区常住人口300万以下嘅城市落户限制。

“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未嚟5年常住人口城镇化率约有4个百分点嘅增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动更多增量购房需求，进而畀房地产市场提供坚实嘅需求支撑。

户籍制度改革好可能成为城市房地产市场嘅“助推剂”。十四五”时期将深化户籍制度改革，加速农业转移人口市民化。城区常住人口300万以下嘅中小城市更实行“零门槛”落户，真正实现人口嘅自由迁徙，全面提升新市民在城市嘅认同感同归属感，等外嚟人口都可以安心就业、放心置业。

值得期许嘅是，随住新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益，潜在购房需求依然充裕，且更为刚需，有望在较长时间周期内有序释放。

从人口嘅角度而言，“十四五”时期将优化生育政策，全国出生人口整体降幅好可能明显收窄，再加上全面提升国民素质及教育水平，高等教育毛入学率将由2020年54.4%提升至60%，大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求，并有较强购买力支撑。受此影响，“十四五”时期房地产市场仍有强劲需求支撑，成交规模大概率将继续走稳。

此外，文件明确提出完善养老服务体系，未嚟五年养老地产好可能步入发展快车道，市场规模好可能大幅扩容，并有望超越地产开发主业。