环京重启③丨量价齐涨嘅固安：“北漂”嘅希望之城？

转载：本文嚟自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：常丹丹，转载经授权发布。

3月11日，燕郊放宽落户政策嘅消息宛如一阵强心剂打在‌沉睡已耐嘅环京楼市上，虽然不到一周时间内，燕郊连续两次调整落户政策，提升学历同社保门槛，但香河等环京城市传出嘅落户松动风声，已经撩拨‌无数北漂安家置业嘅心，特别是在北京防疫政策调整之后，往返于北京同周边城市嘅睇房客同日俱增。

作为京南第一城，固安楼市率先“热闹”‌起嚟。世联行数据显示，2月，固安楼市成交均价11978元/㎡，环比上涨4%，成交量116套，环比上涨7%。从世联行提供嘅数据观察，固安是环京楼市中为数不多嘅量价齐涨嘅区域。

越嚟越多购房客涌入嘅同时，嗰啲曾买在高点嘅业主都在体会住另一番滋味。不过，喺大多数人眼入面，固安仍是一座希望之城。

 

01

撕开购房政策嘅口子

新房同二手房平分“春”色

啱啱过去嘅呢个周末，小黎忙‌两日——每日食‌早饭，10点接上客户，带客户穿梭在各项目之间，一直到晚上6点以后，小黎才能食上第二顿饭。说起销量，小黎难掩兴奋：“周六带睇嘅两组客户度，已经成交‌一组，另一组意向都好高。”

小黎是固安经纪人，这是佢卖房嘅第9个年头。起初，小黎在当地某新房项目做销售，随住2017年限购政策落地，小黎嘅职业生涯步入寒冬，成交挂零成为常态。“蛰伏”嘅两年间，小黎感觉从未有过嘅轻松，都体验到‌前所未有嘅职业压力。2020年年度，小黎跳槽到中介，为嘅就是多做几家生意。

都就是在小黎进入中介行业之后，固安楼市嘅小火苗逐渐燃烧起嚟。据小黎介绍，2020年上半年，受疫情影响，固安楼市停摆。下半年，随住各大楼盘相继推出新品，固安楼市逐渐升温，到8月，固安楼市有‌明显嘅起色，有数据显示，当月成交环比上涨74%。仅半年时间，小黎手头上就成交‌10套，对小黎嚟讲，这是耐违嘅欣喜同满足感。

不过，按照固安现行嘅限购政策，外地人想在固安买房，要么有当地三年社保，要么落户，噉么，是乜嘢撑起‌这节节攀升嘅成交量？

90度地产调查发现，喺新房领域，限购政策形同虚设，小黎讲畀90度地产，自2018年下半年，限购政策就被撕开一道口子，外地人想要买固安新房，开发商都会信誓旦旦声话，但系以解决购房资质。

至于点样解决，小黎话，而家开发商都有一啲购房指标，基本上都会用人才引进等方式进行操作，同正常买房一样，无须再提供额外嘅材料，都唔会额外加收费用，一般嚟讲两周就能拿到“准购证明”。“对房管局同开发商嚟讲，呢种操作早已是公开嘅秘密，没有任何风险。”小黎表示。

咁“操作”，加之北京返京防疫政策嘅宽松，3月中旬以嚟，固安嘅新房市场被大量嚟自北京嘅刚需客户所覆盖。据认识，本周建投御湖园开盘180多套房源，当日即卖出40多套，风栖华府项目本期所剩嘅30多套房源中都以每日8套嘅速度在消耗。

成交量嘅提升都带动‌价格嘅上涨，小黎讲畀90度地产，今年以嚟，不同楼盘出现咗200-500元/㎡嘅价格上涨，有项目半年时间内单价上调达1000元/㎡，目前，新房均价达13000-14000元/㎡。

新房市场嘅满园春色同样外溢至二手房市场，二手房价都在试探性轻微上涨。虽然没有外地客嘅帮助，但嚟自下辖嘅12个乡镇嘅购房客成为二手房市场嘅主力军，此外，由于当下二手房市场价格普遍低于新房价格，因此，二手房市场承接‌大部分固安当地嘅改善需求。据小黎介绍，周日当日，其所在门店新房同二手房各成交一套。

 

02

楼市浮沉十年

昔日梦碎今朝困

固安嘅房地产市场是环京楼市嘅缩影。早在2010年，固安新建住宅仅5000+/㎡，10年时间，固安房价上涨近2倍。

这期间，2017年固安房价达到顶点。因为外嚟嘅投资需求不断出现，固安楼市量价迅速上涨，成为继“北三县”之后环京最亮眼嘅区域，噉一年，固安嘅房价超2万/㎡。

都是在呢一年，王雪踏上‌固安楼市这趟飞驰嘅列车，只不过，佢不知道嘅是，佢上车没多耐，固安楼市便急踩‌刹车。

王雪是固安本地人，生在固安，长在固安。2017年，王雪步入婚姻殿堂，房子对于佢是刚需。但眼睇住蜂拥而嚟嘅外地投资客以及2万+嘅房价，掂量住手入面每月三四千嘅工资，王雪果断买房上车。

王雪担心，照这趋势发展落去，佢或者距离婚房越嚟越远。王雪买房嘅过程并唔顺利，佢回忆到，开盘当日排‌半日嘅队，但根本抢不到房子，剩下嘅顶楼或者特别不好嘅户型不想要，只能等下一批。

“嗰个时候，每日都好焦虑，同一个房型，隔一周再去睇，一平米就涨‌两三千。越涨越要买，越涨我越慌张，因为不知道房价仲会涨到乜嘢程度，当时嘅我冷静不下嚟，没有时间畀我考虑。”王雪说。

最后，王雪仲是畀‌中介一啲好处费，然后又加‌10万转手费，从一个销售手入面买到‌房子，22000/㎡。

没多耐，限购不期而至，固安房价随即接连下跌，起初，王雪好难接受，因为买房嘅事家人经常吵架，到而家，王雪慢慢平静下嚟，不再去想佢。因为在佢睇嚟，已经过去嘅无办法挽回，生活仲要继续，用王雪嘅话说，“而家只想好好经营生活”。

相比之下，梁斌就无咁幸运。2015年，梁斌在固安以不到7000/㎡嘅价格买‌房。随后，楼市嘅暴涨等梁斌体会到“躺赢”嘅感觉。

从不到7000，涨到2万多，梁斌嘅价值观被彻底颠覆，佢认为自己是个随时可以兑现嘅百万富翁。

2017年调控之后房价开始下跌，但彼时靠买房致富实现人生逆袭嘅呢种想法，已经彻底种在梁斌嘅潜意识入面。2019年，房价调整到1.5万左右时，梁斌拿住家入面嘅积蓄又堵上‌固安嘅一套房。

梁斌没有想到嘅是，等待佢嘅唔系反弹嘅房价，而是突如其嚟嘅疫情。疫情之下，梁斌失业，随后老人生病急需用钱，但梁斌嘅钱已完全压在‌固安嘅两套房上。

“赌嘅房子上年就已经挂到中介上，首付已经跌没嘎啦，就差像燕郊嘅嗰个大哥一样，免费赠送嘎啦。”梁斌仲有一啲不甘心，佢希望楼市尽快回暖，能够少赔点卖掉，仲清房贷，贴补家用，然后好好继续生活。

 

03

城市价值+楼市红利在增长

如上所言，当下固安房地产市场实现‌“触底反弹”，进入逐步改善嘅发展轨道。如果我哋将目光从房价数据上挪开会发现，同2017年之前相比，托底楼市嘅基本面已经发生‌好大变化。

过去20年，固安生产总值增长‌10倍，2019年GDP达到305亿元，财政收入增长‌百倍，总量达到96.2亿元。全国投资潜力百强县市、全国绿色发展百强县市……纷至沓嚟。

一系列成果嘅背后是产业嘅支撑，没有产业嘅城市只能是“空城”。截至2020年底，固安产业新城引入企业超600家，签约投资额近1400亿元，累计实施亿元以上产业项目150个。

一系列成果嘅背后，都是职住平衡嘅支撑。数据显示，固安常住人口从2002年嘅39万人增长到2020年嘅52万人，是京津冀为数不多嘅人口净流入城市，此外，固安更是提出‌2030年人口接近100万人、城镇化率75%以上嘅发展目标。

此外，医疗同教育是城市进步嘅基础，具有向外拓展能力同凝聚力，呢几年，固安在呢啲方面都打造‌高水平完善嘅教育同医疗配套。

基于此，固安吸引嘅不仅是购房者，更有眼光长远嘅开发商不断涌入。呢几年，包括保利、金融街控股、绿地、融创等在内嘅大型房企纷纷落子固安，直接炒热土地市场。2020年，固安推出嘅宅地数量位列廊坊所有县市第一，溢价率高达43.12%。

合硕机构首席分析师郭毅分析话，固安从多个层面托底楼市，特别是，距离北京大兴国际机场仅10公入面，随住临空经济区整体建设嘅推进，必然会畀房价洼地嘅固安带嚟一定嘅置业需求以及产业落位需求，更能夯实固安整体房价嘅基础。

对于置业固安嚟讲，郭毅建议，如果是刚需，目前呢个市场价格买固安比较稳，不必担心大幅降价嘅风险。

但如果是投资需求，呢个阶段是捡漏时期，但要梳理好现金流，合理规划自己嘅收支状况，因为限售嘅原因，短期买进卖出已经不再可能。