发现‌吗？真刚需开始买两房‌

转载：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：上海小阿飞，转载经授权发布。

上礼拜我哋讲到，集中供应嘅33盘，隐藏住楼市供应嘅新逻辑

刚需楼盘中嘅两房户型开始抬头嘎啦。

不数可能仲未知道，呢啲70平开头嘅户型以及80出头一点嘅起步户型，逐渐成为刚需市场嘅稳定补充。

即便像嘉泷汇咁样嘅中产改善产品之度，都不乏两房嘅身影。

毕竟这都考虑到，即便对于无房家庭嚟讲，你拥有‌高积分，但预算可能还是有一定嘅局限。

千其别小瞧，呢啲两房户型嘅抬头，让真·刚需（上车一族）离买房更进‌一步。

而我哋需要思考嘅一个问题是，都说唔好轻易买两房，那呢啲两房到底该不该买？

01

两房点解可以买？

不得不说，预算成为横亘在买房路上嘅最大障碍。

两房可以更好嘅控制面积段，进而合理嘅控制总价。

上文中提到嘅有两房户型嘅12个项目之度，起步面积段为70-80㎡嘅超过六成，最低两房户型门槛是奥园金地·格林云尚嘅71平，好房快讯中都已经提到嘎啦，上车嘅起步价格250万。

来自真叫卢俊嘅市场观察提到嘎啦，包 括一啲二线城市周边嘅地级市或者县级市，最核心区位嘅房子，单价都已经站上‌4万，仲要是好稳嘅嗰种。而呢类区域一套房嘅总价都得三四百万。

从呢个角度来睇，而家上海新房市场中所涌现出嘅两房户型

250万起就能上车 五个新城之一嘅嘉定新城嘅辐射区域，选择上海嘅房产岂唔系更香？

正由于此类两房户型嘅设置，使得一啲在上海工作和生活嘅无房家庭，能够尽早上车。

我在平日里，接触过成百上千嘅买房者，都说买房要凑齐六个钱包，但其实对于好多家庭来讲，单拿250万嘅起步总价嚟讲，即便首套35%嘅首付，要一口气凑个百来万都实属不易。

另外，而家上海嘅房贷政策是“认房又认贷”

在上海真实购房嘅世界里，卖掉老家房子来上海进行置换嘅用户并唔在少数，由于之前嘅房子有贷款记录。

所以，二套首付要七成。

我直播时遇到一位用户，就是手揣300万首付嘅二套购房者，差不多就是430万左右嘅总价预算。

一定总价预算下，买房要么牺牲地段，要么牺牲一定嘅面积。根据33盘嘅户型结构和地段分布情况，两房或三房通常会有咁样嘅地段差别。

430万嘅总价在而家嘅新房市场里基本可以做以下两种选择：

买 个100平不到嘅紧凑型三房，咁样单价就是 4.3万左右， 地段分布于青浦淀山湖大道、嘉定菊园；

不知道大家注意到没有，图中这两个板块紧贴住嘅就是郊环线，并且都处在郊环外，这意味住除非在本区就业，要是通往市中心，嗰个通勤时间必定超过上海平均通勤水平1个个钟头以上嘅。

另一种，我哋啱啱举例嘅两房，80左右嘅面积，单价嘅余地就比较大嘎啦。

根据近两年嘅新房备案均价来睇，基本可以从5.0-5.7万嘅单价开始选起。 地段基本覆盖在‌浦西宝山、嘉定和松江；

浦西以北中环以外为主，集中在共康和上大，嘉定在南翔以及江桥，松江包括‌佘山嘅别墅区域；

浦东则以周浦以及外高桥为主。

两房板块嘅落位都十分明显，基本都喺度中外环间，而松江佘山板块嘅均价其实要不‌5万以上嘅均价，是因为涌现出‌小户型嘅别墅产品，比如国贸佘山原墅。

这都从另外一个侧面反映出

选择两房，客观嘅在相同嘅总价上，年轻一族可以有条件选择到更好嘅地段。

02

相同面积下，两房三房边个好？

‍‍‍‍‍在新房嘅户型设计上，以上提到嘅70+㎡基本是两房嘅标准面积段，我哋一睇呢个面积就知道是两房户型。

而诸如浦东金桥板块嘅嘉泷汇88平户型，就不太好判断嘎啦，我哋同之PK嘅系86平嘅万达钻石湾嘅3房户型。

在几乎相同嘅面积下，两房和三房户型到底孰优孰劣？‍‍‍‍‍

左侧：嘉泷汇88平两房、右侧：86平三房万达钻石湾三房

熟悉嘉泷汇嘅一定知道，从拿地到而家已经过去多年，项目几年前就已全部建好，所以在佢嘅身上或多或少仲有前些年户型设计嘅影响。

而家嘅两房基本都做成双开间朝南，卧室基本都系一南一北，客厅南向。而嘉泷汇则不同，三开间朝南，没有朝北房间。

另外嘅不同在于，玄关设计，以及厨房外会有一个唔多不小嘅工作阳台。原先嘅设计重点在于每个房间都好，客餐厅或者厨房都罢

首要要求就是开阔以及舒适。

而显然右侧嘅万达钻石湾嘅紧凑三房，代表住而家嘅户型发展方向，功能性成为最关键嘅考量指标。

所以，单单讲呢两种户型边个更甚一筹，仲要是要根据用户自身家庭结构特征嚟讲，如果是二孩家庭，或者如果和父母同住，噉三房是必要选项。

如果是新婚夫妻，或者短期内没有孩子或者没有二孩打算

其实舒适两房都完全够用。

新政利好无房家庭，同样都利好五年置换嘅改善家庭。卖掉五年前成为无房进行改善，基础分都可以成为第一档，甚至满分。

合理有效嘅控制户型进而可以跃升到更好嘅地段，对未来五年或更多时间里工作生活嘅通勤都大有裨益，时间成本同样是不可忽视嘅。

换而言之，选择舒适型两房在缺失‌一间功能性房间嘅前提下，无论系喺房间和空间上得到‌舒适，喺地段和通勤上都得到‌进一步嘅舒畅。

功能性三房，好多人用来做成书房，但舒适性两房嘅餐厅都完全在就餐完毕之后，铺上电脑码字都唔系乜嘢难事。

失之东隅，收之桑榆。

03

不同时代两房嘅区别，二手房两房普遍现状

如果你认可‌地段两房说，噉么而家新房嘅两房你更没有理由拒绝。

我哋将而家嘅两房和目前市场上嘅二手房中嘅两房来做个比较，睇睇呢啲年，两房嘅户型有没有进步。

首先我哋随机选取‌5年以内嘅次新房，宝山上大板块嘅经纬阳光学府嘅六期，一套建面87.62平嘅两房两厅。

经纬阳光学府前期两房南北户型

呢个面积段都是我哋较为常见嘅两房户型，总体上不方正都就算嘎啦，扭扭捏捏嘅将客餐厅完全隔开，整体餐厅都被分割成多个方形，显然已经跟不上而家嘅节奏嘎啦。

下图是3月6日开盘嘅经纬阳光学府嘅新批次，虽说没有触发计分制，但据说续销还是比较畀力。

除去本身有一定嘅学区嘅利好之外，5.72万嘅单价，比前一批次嘅二手房挂牌价整整便宜嘅‌5K5，户型说不上一定有多好，仲要靠竞品衬托嘅好。

经纬阳光学府88平I户型

所以相比于5年内次新房嘅两房，而家新房嘅两房显然更有优势，呢个优势在单价，喺总价，喺户型格局上。

五年次新房比不过新房，噉十年以上嘅二手房源，能否一战呢？

根据克而瑞嘅数据显示，上海2020年新房嘅套均总价在650万，而成交套均面积为116平米。

而上海二手房由于以年代耐远嘅老破小居多，成交套均面积远低于新房。

以至于在二手房买卖交易度，经常可以听到有个叫2/0嘅户型，翻译过来叫做两室户，只有两间卧室，没有客厅，咁样嘅户型基本从50平出头到60不到。

这其中仲有一种说法叫做，小两房。

通常指嘅系两间卧室，顺便带个小客厅，仲要由此引出‌“过道厅”嘅说法。通常客厅嘅面积不超过10平米，明显丧失‌一定嘅会客功能。

再睇下面嘅这套，建面64.72平嘅这套2房1厅，中规中矩，客厅同样有南向窗户，但显然单单咁样嘅两扇窗是无办法保证成个客厅开间拥有优质光照嘅。

回头再来睇睇，公示12盘有两房嘅户型，来睇下奉贤金汇板块嘅融信海月四季，72平嘅两房户型，做嘅有模有样。

户型格局方正，动静分布合理，南向阳台享受充足光照。

融信海月四季72平户型

可以说，而家上海新房嘅两房算是摸对‌门路，高层两房嘅标配标记就是70起步，剩只是少‌一间朝南卧室而已。

如果家庭人口不多嘅话，两房确实都已经足够。

04

新房周边有强势学区，两房成为最佳选择

而家我哋发现，以五个新城为例，开始注重郊区嘅学校资源。

就拿呢次33盘中嘉定供应嘅刚需楼盘为例，以安亭板块和菊园板块为例，各自都有被认为区域内一梯队嘅学校。

安亭板块是奥园金地格林园尚周边嘅上外嘉外，菊园板块嘅路劲悦茂府周边嘅中科院实验学校。

虽说新房不承诺学区，但从最新2021年嘅嘉定区小学地段对口情况表中发现，以上2个新房嘅都落在学校对口嘅四至范围里。

而买学区房首要因素是乜嘢，小面积嘅户型更在市场中走俏。以上两个项目上文中已经提到，都有两房户型。

换句话说，对于二套学区而言，显然比单挂学区更有帮助。咁样嘅两房户型，自住属性同样是具备嘅。

05

两房到底买不买，仲要是得睇真实需求

而家刚需嘅居住矛盾是人日益增长嘅居住需求同落后居住产品格格不入而引发嘅矛盾。

讲到底，功能性还是舒适性，喺预算有限嘅情况下，鱼和熊掌本来就不可兼得。

但对于市面上广大嘅真刚需嚟讲，而家嘅小两房户型在不断升级，市面上嘅可选产品都越来越多。

具有总价优势嘅两房，作为今年市面上供应嘅主流户型，无疑是刚需们嘅置业首选。