房企人均效能比拼：有房企人均净利润不及薪酬

转载：本文来自微信公众号“经济观察报”（ID:eeo-com-cn），作者：田国宝，转载经授权发布。

2020年，房地产行业利润率进一步下滑。

截至4月7日，37家千亿和准千亿房企营收合计同比增加‌15.3%，但同期净利润增幅仅为2.1%。37家房企整体净利润率只有5.4%，同2019年相比下降‌4.1个百分点。

从2020年初，多数房企就开始实施降本增效策略，一方面通过减少支出实现降低成本嘅目嘅；另一方面通过调整组织构架来提高人均效能。

一位千亿房企嘅人士讲畀经济观察报，从2020年开始，其所在房企开始实施三年降本30%嘅目标，并将目标分解到季度单位，“呢个目标是硬性嘅，如果完不成，运营费用、拿地都会受到影响。”

在全行业降杠杆嘅背景下，点样实现规模稳步增长和提升盈利能力，是多数房企必须面对嘅难题。

万科董事长郁亮曾在不同场合强调“事人匹配”呢一理论，喺土地红利和融资红利消退，房地产进入管理红利嘅情况下，其核心原则是“组织匹配战略、管理服务业务、做到事人匹配”。

郁亮所谓嘅事人匹配，实际上也是多数房企强调嘅提高人均效能，即通过为每一个岗位匹配最佳嘅人员，使得企业人均产值获得提升，喺土地和融资红利消退后，进而提升整体嘅盈利能力。

截至4月7日，已经有29家房企发布2020年业绩、员工及员工薪酬支出等完整数据，29家房企人均营收同比增加‌14.5%，但人均净利同比增幅仅有1.1%，部分房企嘅人均净利润甚至低于人均成本。

人均成本

各家房企对员工薪酬嘅统计口径不一，比如，有嘅房企仅为薪酬支出，但有嘅房企计入股票、期权等浮动收益，也有部分房企计入‌退休员工待遇支出，仲有一部分房企分拆物业等板块单独上市导致员工数量出现变动。

如果排除呢啲特殊情况，整体来睇，29家房企2020年员工人均薪酬同比增加‌19%，其中18家人均薪酬同比上升，有11家出现下降。其中招商蛇口、华侨城、祥生控股、中粱控股、合景泰富和富力地产等公司人均薪酬增幅都超过‌30%。

具体来睇，每一家房企情况又有不同，有嘅系因为员工数量减少，比如富力地产减少37%，合景泰富减少‌47%，祥生控股减少‌23%。华侨城和中国铁建也有类似嘅情况。

有一啲公司是结构性变化，比如新城控股2020年人均薪酬是28.3万元，比上一年增加‌6100元；但是同期新城控股高管人均薪酬下降‌27万元。招商蛇口2020年人均薪酬从11.3万元涨到15.1万元，高管人均薪酬从350万元下降至267万元。

也有部分公司人均酬薪增加同员工持股及业绩增长等相关。金科股份 2020年人均薪酬增加‌19%，略低于新城控股；但同期金科高管嘅人均薪酬大幅增加‌96万元，人均薪酬比新城控股和招商蛇口翻‌一番。

在房地产行业，员工薪酬变化受多方面因素影响，2020年也有少数房企人均薪酬出现下降，其中世茂、金辉嘅降幅均超过30%。此外，万科、融创、龙湖、越秀和奥园等房企人均薪酬也有不同幅度嘅下降。

不同房企人均薪酬下降嘅原因也不同。一位中型房企嘅人士讲畀经济观察报，有嘅房企会大规模招聘新人，由于新人工资待遇相对较低，导致平均薪酬下降。

以世茂为例，2020年其人均薪酬为13万元，同比减少45%，但员工数量增加‌124%；此外，万科、融创、龙湖和越秀也属于呢类情况，虽然人均薪酬出现下降，但同期员工数量均出现大幅增加。

不同于第啲房企，2020年，金辉控股员工数量和薪酬支出均同比下降，而34%嘅薪酬支出降幅远大于5%嘅员工减少幅度，导致人均薪酬降幅达到‌30%。

从绝对值来睇，2020年29家房企人均薪酬低于20万元嘅有16家，同2019年数量相同。同期有融信、龙光、旭辉等4家房企嘅人均薪酬超过40万元/年，而2019年只有2家房企人均薪酬超过呢一数字。

人均创收

如果说人均薪酬代表嘅系房企为员工投入嘅成本，噉么营收同员工比则代表‌呢间房企员工嘅创收能力。

2020年29家房企度，只有6家房企人均营收同比出现下滑，第啲23家均出现不同幅度上升。其中富力、新城控股、祥生控股、合景泰富等公司嘅人均营收同比增幅均超过50%。

呢啲人均创收增幅较大嘅房企度，一部分是营收同期出现较大幅度增长，比如新城控股，2019年和2020年营收出现较大幅度增长，增幅大于员工数量增长，从而使得人均营收增加。万科和融创也属于呢类情况。

也有富力、合景泰富、祥生等房企，主要因为员工数量减少导致人均创收增加，尤其系富力地产，2020年营收同比下滑嘅情况下，仲可以保持人均营收增加。

此外，华侨城、弘阳地产、金辉控股、招商蛇口、龙光集团、中国金茂等房企嘅人均营收同比增幅也超过30%。

人均营收变化同样受到各种复杂因素嘅影响，2020年，6家同比下降嘅房企度，世茂集团嘅降幅达到‌45%，主要因为同期世茂员工数量大幅增加拉低‌人均营收。

另外，时代中国和雅居乐2020年人均营收也同比下降‌19%左右。其中雅居乐主要因为员工数量增加65%导致人均营收下降，而时代中国则是因为营收同比下滑和员工数量同比增加导致人均营收下滑。

企业为员工投入嘅资金和员工为企业产出嘅收益，同样是衡量一家房企员工效能嘅指标之一。即房企为员工每投入1元钱，能够产出几多营收，为人力投入产出比。房企嘅人均薪酬越高，人均营收越小，人力投入产出比则越低。

从2020年房企业绩来睇，人力投入产出比，29家房企嘅平均数为19.2元，即房企为人力每投入1元钱，但系以获得19.2元嘅营收。

其中有雅居乐、金科、中铁建、华侨城、招商蛇口、新城控股、恒大、旭辉和弘阳地产等9家房企嘅人力投入产出比低于平均数，第啲20家房企均高于平均数，其中金辉控股、正荣地产、祥生控股和龙光嘅呢一数字都超过50元。

另外，融创、融信也都超过30元，世茂达到‌42元，金辉更是达到‌77元。

对比不难发现，房企员工嘅人均营收和人均薪酬有较大嘅重合性，2020年有18家房企嘅人均营收高于平均线，有14家房企嘅人均薪酬高于均值，两个指标重合嘅房企高达13家。

同样，人均营收低于均值嘅11家房企，同人均薪酬低于均值嘅14家房企，重合度也达到‌9家。这意味住，高投入和高产出有较大嘅关联性。

人均盈利

截至4月7日，29家千亿和准千亿房企2020年营收和利润同比均实现增长，但同18%嘅营收增幅相比，4.6%嘅净利润增幅并唔多。盈利能力下滑已经成为房地产行业不得不面对嘅难题。

但如果将房企净利润平均到每一个员工头上，即每一个员工为房企创造嘅利润指标来睇，房企提升盈利水平嘅压力更为艰巨。

以29家房企为一个整体来睇，平均每一个员工创造出嘅利润是27万元，同2019年持平。从单个房企来睇，有23家房企人均净利润高于平均水平。仅有6家低于均值。

29家房企人均净利润最高嘅系龙光，达到‌434万元，合景泰富、建发国际、正荣等房企嘅呢一数字也达到百万元级别，剩余嘅24家房企均没有超过百万元。

同2019年相比，2020年有16家房企嘅人均净利润实现不同幅度增加，其中富力、祥生嘅增幅均接近50%，金辉和合景泰富嘅增幅也在30%左右。无一例外，呢啲房企均是通过减少员工数量实现呢一指标嘅提升。

人均净利润同比下降嘅有14家房企，其中中国金茂、世茂集团和中国恒大嘅同比降幅超过40%，另外中国铁建和中国恒大嘅人均净利润要低于人均薪酬。

对比房企人均员工成本和人均净利润，29家房企2020年每投入1元钱产生嘅净利润为1.44元，同2019年相比下降‌4.2%。

其度，有17家房企嘅投入利润比大于2，也就是说，这17家房企为员工投入1元钱，但系以产生出2元以上嘅净利润。其中龙光最高接近10，合景泰富和金辉控股超过5，融创中国和正荣地产超过4。

有12家房企嘅员工投入和利润产出比低于2，除咗中国恒大和中国铁建外，金科股份为1.1，雅居乐为1.2，建发国际为1.3。该5家房企嘅员工投入利润比均低于均值。

同2019年相比，2020年有15家房企嘅员工投入利润比出现下降，占到一半。其中中国恒大、中国金茂和招商蛇口嘅降幅均超过30%，雅居乐、时代中国、融信和中梁控股嘅降幅也超过‌20%。