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一则项目楼盘价格从25000元/平跌到8000元/平嘅消息，令耐为沉寂嘅环京区域之香河楼市火速成为焦点。
日前，《每日经济新闻》记者在香河实际探访发现，前些日子在网上广为传播嘅“房价遭膝斩”嘅香河某新城现场，出现咗人山人海嘅抢购场景，但香河楼市嘅真相其实更为残酷。
“就系一句话，便宜！”销售人员咁样说。
1
交全款，7300元/平！
该新城项目位于香河县北部，是华南某品牌开发商在香河打造嘅大型社区，由香山郡、香溪郡等项目共同构成，呢次打折出售嘅是其中嘅H13项目。
4月6日，《每日经济新闻》记者以购房人身份来到传说中“房价遭膝斩”嘅项目售楼处，这里比想象中嘅更为火爆。
工作日嘅售楼处也人满为患 每经记者 王佳飞 摄
“我哋嘅销售这会儿都喺度接待客户，稍等为您安排。”
项目的沙盘、讲解等位置被安排在售楼处二层，记者到访时已经人满为患，睇房嘅系一队，坐在旁边沟通价格嘅系一队，甚至付款也在排队，现场工作人员有啲疲于应付。售楼处系一座穹顶式建筑，特殊嘅结构又放大这里嘅嘈杂效果，身处其度，好似来到菜市场。
工作日嘅售楼处也人满为患 每经记者 王佳飞 摄
“我哋这里之前还卖单价1万元/平方米左右，清明节期间搞促销，直接降到8500元/平方米，仲要是现房，买就能住，所以都系来买嘅客户。”
“如果您想买嘅话最好快点决定，交8万元就能定房嘎啦，这里嘅情况您也睇到嘎啦，我哋目前已经销售300多套房源，保不准您明天来就无嘎啦。”
“我哋还会送一个车位，不过唔系产权车位，这要和您提前说清楚。”
销售人员似乎已经不太愿意在单一客户身上花太多功夫嘎啦，说话嘅同时，售楼处仲喺度一拨一拨往里进人。
来源：安居客
随后记者来到呢次降价销售嘅项目H13区，虽然远远望去项目已经建好完工，但走近时先发现，一条被铁皮隔板夹出嘅小道，已经将道路和周围嘅荒地分隔开来。
H13区目前已经建成，小区中仲可以传出装修施工嘅声音。由于好多业主尚未入住，小区中出现嘅好多人都系呢次降价购房嘅业主。一位开住京牌车嘅中午男子表示：“我刚买一套80多平方米嘅小户型，价钱也不高，瞎买呗。”
香河某新城周边 每经记者 王佳飞 摄
小区度，一个装修人员在到处招徕生意。他讲畀记者：“前段时间我都系喺香河第啲小区干活，因为这里价格要比第啲项目高一啲。这两天开发商降价，明显感觉人都到这边来嘎啦。”
不过记者也发现，H13区附近嘅配套设施尚未发展完善，虽说好多底商已在营业，但道路两边还是充满类似集市嘅业态。当地一位居民也讲畀记者，呢啲“小摊”令自己嘅日常生活便利好多。
《每日经济新闻》记者调查发现，降价促销嘅并非该新城项目一家。
不过在该项目北部嘅大运河孔雀城，售楼处嘅情形有住天壤之别，现场等待嘅工作人员比睇房嘅人还多。
据销售人员介绍，该项目目前在售嘅房源是2022年底交房嘅期房，价格是10200元/平方米。
随后工作人员讲畀记者，“不过如果您能一次交全款，我哋仲有7500元/平方米嘅特价房源。”
“其实一次交全款对您是最有利嘅，我哋算过一套100平方米嘅房源，您如果交全款，我哋再畀您打个折，差不多均价能降到7300元/平方米，和按揭还贷款相比差不几多一半多。”
2
开发商抱团取暖：便宜卖，迅速回款！
而家香河嘅开发商，已经自发地学会抱团取暖。
记者要走时，孔雀城嘅销售人员主动询问：“还要睇睇别处吗？我可以带你去。”
记者询问对方系咪为渠道人员时，其表示：“唔系，我哋是孔雀城员工，劳动合同也是同孔雀城签署嘅。”
记者疑惑为何孔雀城嘅员工要为第啲开发商推荐客源，该销售人员解释道：“因为买房嘅人确实太少咗，就这两天还稍微多些，2020年过年前后几乎就没乜嘢人，所以我哋香河嘅几个开发商就联合起来，你嘅客源推畀我，我嘅也推畀你，尽量将客源留在香河，一旦客户成交，噉么我哋都系可以提成嘅。”
“那提成嘅比例呢？”
“提成嘅比例是公司之间定嘅，呢啲提成也是走公司之间嘅账，并唔是我哋个人嘅行为，这也算是我哋香河嘅独特现象啦。”
“总之开发商而家系想尽一切办法促销，对我哋销售嚟讲，除咗和中介渠道合作系一条红线唔可以触碰之外，第啲嘅新房房源都可以卖。”
这和早先嘅风光比简直恍如隔世。作为北三县之一，香河曾经和燕郊、大厂一样是环京楼市嘅热门地带，尤其系香河县北部新城区域，更是成为咗各大房企嘅布局重地，万科、五矿、华夏幸福、荣盛等纷纷在此拿地入局。
2011年3月，根据香河县政府官网消息，时任县领导还特意召开前述项目的对接会，表示“县委、县政府将一如既往地支持新城建设，积极主动地协调和解决项目建设中存在嘅困难和问题，全力为项目建设排忧解难。”
2012年间是房企喺香河大干快上嘅时间，5月9日万通以2045万元拿下安泰北路西侧、安定街南侧2宗2公顷嘅住宅用地；5月11日，五矿同万科联手以约1.56亿元人民币拿下3宗住宅建设用地。
5月17至18日间，上述项目开发商以底价1.7635亿元拿下香河县3宗住宅用地，总面积为15.6756公顷。
该开发商在香河嘅计划远不止呢啲，记者认识到，当时其计划“首期规划用地3700亩”。
香河某新城项目航拍 每经记者 王佳飞 摄
房企们布局香河，睇中嘅是这里嘅地理位置，当时该开发商管理层就表示：“地理位置上，作为同北京一衣带水嘅香河，不仅是北京东南嘅大门，同时也是连接京津嘅纽带，也是环渤海经济圈嘅核心区位。”
在2017年之前，香河房价几乎是直线上升嘅。根据安居客嘅房价统计图，2013年香河房价从年初嘅5500元/平方米一路微涨到年底嘅6000元/平方米。
来源：安居客
开发商们也趁住市场热度不断拿地加码。根据年报，2012年，开发商在香河嘅项目占地面积为629214平方米，约合943亩；2013年增加至879551平方米，2014年维持在879551平方米。
香河楼市最夸张嘅年份是2016年，当年1月房价在7023元/平方米，随后一路飙升，12月份便上涨至16680/平方米，是年初嘅两倍还多。该开发商也在2015年将自己嘅项目占地面积扩展到932994平方米。
2017年，香河楼市迎来最后嘅疯狂和幻灭。当年传出建设北京城市副中心嘅消息，根据统计，香河房价在2017年4月达到最高点19385元/平方米。
不过所有嘅疯狂都喺度2017年6月2日戛但係止。当日，廊坊传言已耐嘅限购政策尘埃落定。《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展嘅实施意见》指出，非本地户籍购房者有当地3年及以上社保或纳税证明嘅，限购1套住房；本地户籍居民已经拥有两套及以上住房嘅，暂停在当地购买住房。
来源：廊坊市人民政府官网
此政策一出，香河房价开始应声下跌，目前几乎维持在单价1万元左右嘅水平。
值得注意嘅是，该开发商在2015年后便未在香河继续拿地，这几年来项目面积始终维持在932994平方米，约为1399.491亩，和当初嘅规划3700亩相去甚远。
同时2020年年报显示，上年该公司在河北嘅签约销售面积较2019年下降5%。
上述新城项目的销售人员也表示：
“我哋咁便宜卖现房，主要也是为咗迅速回款。”
3
破限购：“一个唔可以网签嘅都无”
香河嘅业主们对呢次出现降价似乎已经司空见惯，并没有太多过激嘅反应。
在香河某新城周围经营餐厅嘅权老板在闲聊中讲畀记者：“我是2019年单价1万多元嘅时候买一套房子，当时感觉已经跌到底嘎啦，这两天听讲又降嘎啦，降就降吧，噉能点样办呢。”
在项目底商度，除咗必须嘅生活配套，最多门店嘅便数房屋中介嘎啦。一个经纪人讲畀记者：“香河北部新城嘅二手房目前价格差不多就是1万出头，呢个价格已经好长时间嘎啦。而家上述开发商那边降价嘎啦，二手房会唔会再降也不好讲，房价嘛就是涨涨跌跌，不过而家都每平方米都卖到8000多嘎啦，唔多可能再跌嘎啦。”
香河嘅炒房客面对降价，内心是有笔账嘅。
“我陆陆续续在香河买5套房子，2014年那会买3套，后来2016年嘅时候全都卖掉嘎啦，后来房价低到1万多嘅时候又买两套，虽但係家我哋这里又降价嘎啦，但我总体上还是赚嘅，也不住急卖，再睇睇。”一个销售人员咁样描述自己嘅买房史。
也有人系喺香河房价嘅一步步下跌中释然嘎啦。记者认识到，一个香河业主在2015年嘅时候以6800元/平方米买两套房子，一套83平方米，另一套78平方米。2019年嘅时候业主相继将这两套房子卖掉嘎啦，其中83平方米嘅卖76万元，不过算上房贷利息、契税、公共维修基金、物业费等，业主认为是亏嘎啦。
不过，当这名业主睇到房价打折嘅新闻后：“忽然，也不心疼嘎啦。78平米嘅房子，卖76万元，等于就是9700元/平方米卖嘅。和这段时间香河8000元/平方米还送车位相比，情况好多嘎啦。”
“买房卖房，一切都还得随缘，也得睇自己嘅运气啊！”
记者在调查中发现，实际上香河目前私下里已经突破限购，现场销售讲畀记者：
“您可以走人才引进嘅方式来香河买房，只要有北京社保就可以，我经手咁多买房人，说实话一个唔可以网签嘅都无。”
香河楼盘 每经记者 王佳飞 摄
香河楼市为何还是跌跌不休，一则领导留言板上嘅留言或者能够说明：
“北部新城已开发10年之耐，现建成小区接近百个，居住人口数十万人，90%业主在北京工作，公共交通发展严重滞后，目前仅有810快公交车往返北京，每天早晚仅有3班，3班公交载客人数仅有200人左右，完全唔可以满足北部新城业主出行，2015年以来几次向有关部门反映，至今未取得有效解决。”
撰文：王佳飞
cantonese.live 足跡 粵字翻譯
2021-04-12 11:06:41
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