转载：本文来自微信公众号“华尔街见闻地产”（ID:gh_21d64eee348b），作者：周智宇，转载经授权发布。
10多年前，东北人李雪峰从老家来到深圳嘅时候，从没想到，自己会成为一个“房产大V”。
他自认只个传播房产投资知识嘅人。4月8日，他被人举报，且惊动深圳七部门，联合发起调查。
呢個唔係他第一次引发关注，上年深圳楼市火爆嘅那几个月，苏州“7蟹姐姐”就投诉深房理，害自己亏两百万。
呢啲投诉和举报背后，深房理通过多达几千人嘅粉丝群，以及一个小程序，建立一条成熟嘅“炒房”产业链，并借助多个金融工具，控盘抬价，游走在法律嘅边缘。
从一个装修工到“炒房导师”，李雪峰建立自己嘅一套“买房成功学”，吸引嗰啲渴望通过买房发家致富嘅人，共同构成呢个房产暴利时代，荒诞又真实嘅图景。
合法买房无错，投资房产也无可厚非。但当佢哋嘅一啲行为涉嫌触犯法律，噉就是另外一回事嘎啦。喺官方通告度，深房理（李雪峰）涉嫌教唆买房人呃取购房资格、非法集资、套取经营贷等，目前对其调查正喺度进行中。
“大V”嘅诞生
深房理真名李雪峰，辽宁大连人，现年41岁。
在自己嘅讲述里，他毕业于西安交大建筑系，受到电视剧《外来妹》嘅感召，喺24岁那年脱离体制南下深圳。
他说自己做过绘图员、开过设计公司、餐饮公司，30岁出头月收入就达6万元。2009年买下深圳第一套房子，首付仅系一个月工资，之后一赚到钱就买房。
但在粉丝群度，李雪峰对自己嘅介绍是，2009年是借5万元开始买房嘅。
这两个版本嘅可信度都不高。据华尔街见闻查询，喺初来深圳嘅几年间，2009-2017年，李雪峰只是从事同建筑相关嘅“倒楼板”业务嘅人员，后来做装修队嘅包工头。
在他嘅qq相册里，仲要保存住做过嘅多个装修项目的图片，有复式、酒店、美发店等，仲要跑到长沙做业务。
因为在装修嘅过程度，认识一啲“有背景”嘅“关键人物”，他开始关注房产投资，并在2015年开通微博。两年后，他遇到微博工作人员，对方邀请他开通“V+”。
他化名深房理，从此开始扮演一个“炒房导师”嘅角色。工商资料显示，李雪峰目前担任法人代表嘅公司有6家，注册时间大多在2013年之后，多为建筑工程公司、餐饮公司。
2019年5月24日，李雪峰成立深房理信息技术（深圳）有限公司，注册“深房理”等商标。但在2020年8月24日，李雪峰退出呢间公司，大股东变更为李鹏。
在呢啲公司度，有另一个名“刘伟”，颇为眼熟。从李雪峰“倒楼板”时代起，两人便开始合作。喺上年“7蟹姐姐”房子法拍时，正系刘伟以660万元拍下那套房产。
李雪峰嘅合作者还包括，微博名为@美妈陈小泉嘅张帆，佢系一个母婴博主，拥有好多粉丝。
李雪峰嘅“入行”故事并唔新鲜。呢啲年，有好多他咁样嘅房产投资“导师”，活跃在中国不同嘅城市。
“炒房”产业链
李雪峰贩卖嘅“买房经”同“成功学”。同张帆合作后，他开始招募会员，“V+”会员单价3980元/位，摇篮会员仲系要另付9800元。
成为摇篮会员后，深房理团队会畀佢哋制定买房计划，如果资金不够，则会撮合佢哋合伙买房。提供嘅服务包括凑首付款、解决购房资格、或合伙买房、选择包赚房产、解决买房后贷款、未来月供等。
上年7月，名为“房理”嘅小程序上线，相关功能仅限深房理摇篮会员使用。
小程序度，有相当于P2P嘅拆借平台“帕累托值”，房产线上交易嘅“产品大厅”，仲有让会员们进行房产股份交易嘅“股份大厅”。
“帕累托值”，会员将暂时不用嘅钱存在入面获得利息，缺钱嘅人则可以借。呢个功能直到今年3月5日才下线。
产品大厅，是深房理团队推介嘅中介，向会员推荐相关片区和楼盘。知情人士话，深房理指定片区下嘅楼盘成交密集。“一个红山片区贝壳加盟店嘅新人中介，一个月就成交六十多套”。
呢啲楼盘扎堆在前海、红山、宝中等片区，包括诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、花样年花乡等。
其度，唔少楼盘在过去三年里涨幅迅猛， 比如，花样年花郡在过去三年里从6.68万元/平米涨至14.32万元/平米；诺德假日花园从2017年1月时单价7.73万元涨至16.79万元。
“股份大厅”则让房产嘅“股份”在会员之间流转。摇篮会员发布招募广告，寻找合伙人共同购置房产，按出资比例持有相应比例嘅房产股份，由相关人员代持；在购房成功后，摇篮会员则可以对自己持有嘅房产股份进行转让。
于是，国内一直难以实现嘅“房产证券化”，喺他这也实现嘎啦。通过股份合伙，只有15万元嘅会员，也能参同到撬动千亿房产嘅游戏当中。
华尔街见闻发现，呢个小程序已经下架，无办法打开嘎啦。
杠杆炒房嘅风险
李雪峰一直鼓吹，加入会员后一定能赚钱，实现财富自由。喺2019年嘅一次微博问答度，他表示：
你（提问者）如果年中加入会员，去借一两百万，按照我哋推荐嘅位置，可以在深圳投资一套500万嘅房产，到而家至少就赚20%……，没有任何风险。所有买房嘅会员都赚钱。
不过，上述问答已经删除，最近他已改口：我唔会对任何一个人承诺说一定包赚。
据华尔街见闻调查，深房理嘅会员真正赚钱嘅并唔多。
上年，同深房理对簿公堂嘅摇篮会员“7蟹姐姐”魏静，就是其中一个失败嘅案例。
没有购房名额和足够首付资金嘅情况下，“深房理”及其团队指导魏静通过假结婚获得购房资格，随后找亲戚朋友、小贷公司借钱凑齐首付。
但在付完款拿到房本后，却遇到政策变化，过户后嘅房产6个月才能办理经营贷。
为咗拆借资金，魏静又在小贷公司嘅介绍下重新向佢他垫资公司、小贷公司进行资金拆借。
但最后魏静因无办法支付高额垫资产生嘅利息，资金链断裂，房产过户后刚过一个月，就被最开始借款嘅小贷公司告上法庭，房产查封，银行账户冻结，房子被法拍。
魏静话，明面上前后损失超过200万元。
业内人士指出，深房理嘅套路并唔新颖，关键是运用杠杆。通过杠杆，让嗰啲原本没有能力买房嘅粉丝去买房；然后通过所谓包赚模式，炒高指定楼盘嘅房价，最后让第啲人来接盘。
值得关注嘅是，李雪峰不系一个人在运作，他嘅背后，有一个庞大嘅团队，包括合作嘅博主、多名助理、律师、中介、小贷公司等金融机构，甚至一啲政府部门嘅人员，也可能卷入其中。
上年，深圳房地产中介协会曾警示机构化炒房链嘅风险，并禁止中介们参同其中。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳楼市问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题，只要杠杆控制住嘎啦，深圳楼市必然降温。
导师还是呃子？
过去几年房价上涨，尤其系深圳咁样嘅城市，人对“房价永远上涨”嘅论点深信不疑，想要通过买房实现发家致富梦想嘅人不在少数。
深圳人对房子嘅认知比别嘅城市来得更深刻。李宇嘉认为，从某种程度上嚟讲，过去17年深圳是个金融资产驱动嘅城市，而房产是最大嘅金融资产。一方面，房地产是实体老板嘅退路；另一方面，房地产更是融资嘅工具。
正系利用人嘅暴富心理，以及对金融资产嘅渴望，李雪峰发展出他嘅买房哲学以及操作套路，并拥有庞大粉丝群。但诸多原本不具备买房条件嘅人，被卷入其中。
虽然有诱导买房嘅嫌疑，虽然有失败嘅案例，但在微博上，深房理似乎仍有好多“铁粉”。华尔街见闻尝试描绘出佢哋嘅画像。
同李雪峰合作“收割”粉丝嘅嘅@美妈陈小泉，其人设系一个母婴育儿博主，吸引好多单亲妈妈、家庭主妇。
佢经常贩卖焦虑或炫富，分享买房消息、动态。比如说自己助理系一个没有收入嘅全职妈妈，“上年才有1万块，一年后已经有千其资产”，而家已经买房躺赢；佢也常在微博上晒房本，让粉丝们羡慕不已。
呢啲粉丝后来好多也成深房理嘅粉丝，跟住他投资买房。
摇篮会员陈女士话，喺深房理粉丝群里，好多都系喺感情中迷茫嘅女性，每天讨论婚姻痛苦嘅同时，总想找些事来证明自己。
从上千条微博问答度，可以睇到，一啲工作不耐嘅年轻人、收入不高嘅基层人士，也渴望买房。
有一个准备落户深圳、筹备在深圳买房嘅粉丝问李雪峰，“每月1500存款嘅三无青年点样经营好自己？”
李雪峰嘅回复是，可以让自己睇上去系一个“有钱人”，向未来拿钱。经营自己一段时间后，就能有资金作为深房嘅首付款，再通过不断经营，有更多嘅房产。而所谓嘅经营自己，就是做流水、办信用卡、进行各种资金拆借。
虽然不可思议，但李雪峰就咁样吸引一众信徒。顶峰时，深房理嘅“V+会员”有一千余人，7个微信群也几乎满员。
直到而家，喺深房理嘅微博下，也常睇见一啲迷茫嘅家庭妇女，唔少人在他被查后感概“点解一盏盏明灯就咁样被熄灭”。
但越来越多嘅会员和公众，认为李雪峰是个呃子。
前述摇篮会员表示，缴费后，佢联系深房理助理小渔表示希望购房，小渔则向佢推介中介，中介畀佢睇诺德假日花园嘅一套房，过去一年里涨300多万，80多平要卖一千多万，太贵嘎啦。
佢表示唔想买房要求退会员费时，却遭到拒绝。李雪峰对佢说，“和我讲几句话就值咁多钱”。
这名会员话，呢时候深深觉得，自己被呃嘎啦。
调查进行时
李雪峰怕嘎啦。
在七部门联合发文调查嘅嗰个夜里，他解散六个微信群，也开始删除一系列微博，包赚、代持、帕累托等敏感话语都删掉嘎啦。
业内人士认为，深房理嘅炒房链条，游走在法律嘅灰色地带。
合伙买房、委托代持嘅行为，喺过去没有法律禁止，协议会被判定有效。
但在2020年末，最高人民法院进行判例：借名买房规避限购政策，合同应认定为无效。
信荣律师团队、粤湾律师联盟首席律师张茂荣认为，最高法嘅判决对全国法院具有指导意义。委托代持风险越来越大，未来发生代持争议，法院非常有可能一律认定代持协议无效，甚至不再判决支持借名人嘅过户请求。
深房理嘅会员合伙买房，风险更大嘎啦。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，深房理可能教唆他人呃取购房资格，明显属于违背限购政策嘅行为，而且采用嘅手段都系违法违规嘅，一旦查实，会导致相关购房人被取消购房、网签资格，功亏一篑。
此外，王玉臣话，涉嫌非法集资嘅行为，一经查实，极可能触犯刑法，相关人员还可能受到刑事嘅处罚。
广强律所高级合伙人暨非法集资案件辩护同研究中心主任曾杰认为，深房理推出嘅帕累托值功能是目前最敏感嘅一个功能。
曾杰话，只要该功能嘅存款会员超过30人，承诺保本付息嘅证据明确，就达到刑事立案嘅最低标准，只是究竟是非法集资还是非法吸收公众存款，或者第啲问题，需要进一步嘅调查和证据结论。
广东天穗律师事务所专职律师@湾区房产律师则表示，帕累托值功能明显是集资放贷，只是包装一个高级概念。
@湾区房产律师指出，深房理在2019年光摇篮会员就有3000多人，牵涉人数咁多，符合“向不特定对象筹资”和“公开对外宣传”嘅特点。
中国人民银行金融市场司司长邹澜在近期表示，“深圳市七部门联合通告进一步调查，呢种调查是非常有必要嘅，我哋也会持续地跟踪和关注相关调查嘅进展和最后嘅处理情况”。
事件仍在发酵。4月14日，一份在银行、担保公司、中介间流传嘅截图显示，最近针对炒房嘅深房理监管风险太大，包括但不限于“深房理”嘅关联人员业务及关联楼盘业务暂停受理，其中赫然包括李雪峰、刘伟、张帆。
cantonese.live 足跡 粵字翻譯
2021-04-17 16:07:23
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