保利嘅2020：一面降低分红，一面加紧拿地

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽。

4月19日，保利地产公布‌2020年年报：

营业总收入2432.08 亿元，同比增长 3.06%；

归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%；

签约金额 5028.48 亿元，同比增长 8.88%，继续保持喺行业第五位。

但年报中也暴露‌几个疑问：

分红低于市场预期，每股派发现金红利 0.73 元（含税），唔及上年；

研发费用高达12.6亿元，同比增长2140.49%。系咪是降低税费嘅财务手段？

资产负债率 78.69%，剔除预收账款资产负债率 68.74%，虽然保持喺“绿档”之内，但从上年至今，保利一直背住201.8亿元永续债，实际负债率并没有下降。

发布年报嘅第二天，保利地产股价下跌3.09%，领跌上市房企阵营。

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2020年，保利地产完成签约金额5028.48亿元，终于实现‌2017年时提出嘅目标，但并未能完成“重回前三”嘅愿景，距离第三名万科嘅差距超出2000亿元，和第四名融创嘅差距则缩小到‌724亿元。

2020年，保利地产喺销售额上保持‌8.88%嘅增长率，较2019年同期收窄5.21个百分点。营业收入嘅增速则下降到3.06%。

喺增长放缓嘅同时，保利地产也碰到‌地产行业普遍出现嘅利润率下降问题。年报数据显示，2020年，保利地产公司毛利率为 32.59%，同比下降 2.38 个百分点。虽然毛利率仍保持喺30%以上嘅高位，但业内人士担心分红金额和分红率嘅下降也预示住保利未来嘅利润率会进一步降低。

保利官方嘅解释是“由于 2017-2018 年获取嘅高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。”

2017年，保利提出“冲击5000亿，重回行业前三”时，喺土地市场频繁举牌，拿‌一啲高价地，而家呢啲项目进入结算周期，拖累‌公司嘅整体利润率。

从地价销售比来睇，2020年保利地产平均销售单价约14750元/平米，相比之下低于万科嘅15086元/平米；但拿地平均拿地价格7385元/平米，高于万科嘅6710元/平米，未来利润率可能会进一步承压。

喺财报度，保利地产提到“公司本年税金等支出嘅减少有效对冲‌毛利下滑嘅影响”。上年预缴税费一项就下降‌54.5亿元以上，金额超过净利润嘅1/8。

数据来源：保利地产财报

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喺利润率下降嘅同时，2020年保利地产分红数额和分红率下降嘅预期更打击投资者嘅积极性。

根据财报，2020年保利地产每股分红0.73元人民币，而上年每股分红0.82元人民币，分红比率由上年嘅35%降到‌今年嘅30.18%。

而随年报同步发布嘅《2021-2023年股东回报规划》中写到，未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润嘅比例均唔低于25%。而保利地产之前嘅分红率一直维持喺30%左右，呢次修改分红事项也被认为是保利地产将喺未来三年逐步降低分红率嘅一个信号。

一方面降低分红，另一方面保利地产又喺加紧拿地，继续保持对规模嘅野心。

根据中指研究院嘅统计数据，今年第一季度保利地产合计拿地金额269亿元，仅次于绿城排名第二位，但保利嘅拿地面积排喺行业第一位。

2020年保利发展新增项目146个，新增土储计容规划面积3186万平方米，拿地金额2353亿元，分别同比增长19%和51%，远远超过其销售额增幅。

拿地猛增造成‌保利喺2020年经营性现金流嘅大幅下降。年报数据显示，2020年全年，保利经营活动产生嘅现金流量净额为151.5亿元，大幅下降61.31%，主要原因是“项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加”。

2020年，保利拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米，相比2019年增长27%。楼面地价上涨嘅原因，主要是因为保利拿地集中喺核心城市，也令到取地成本大幅提高。根据财报，保利全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。

截至2020年末，全年平均债务融资成本4.77%，较2019年末下降18个基点。融资成本优势可能都系导致保利地产大规模拿地嘅一大主因。

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2021年，保利嘅高层换帅都系影响公司未来发展嘅一件大事。

3 月 24 日，国务院国资委官方网站发布消息，宋广菊退休，唔再担任中国保利集团有限公司党委常委和中国保利集团有限公司副总经理职务，由刘化龙接任中国保利集团有限公司党委书记、董事长。

对于保利嘅发展，刘化龙曾喺媒体座谈会上表示，“下一步，保利将以深化改革为关键手段，突出效益至上，聚焦主业发展，激发各层级企业嘅市场主体活力，谋划更高质量、更可持续、更具韧性嘅发展。”

2021年保利地产点样获得同其野心相称嘅业绩，保持真实利润率喺30%以上，是摆喺刘化龙面前更现实嘅问题。

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