赶紧买！呢个面积段嘅房子，以后最好卖！

转载：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，转载经授权发布。

去完杭州，再去武汉考察，真有啲替武汉人民唔值。

武汉部分产品真嘅做得一言难尽，经常睇完都忍唔住叹气，真想让武汉人民去杭州睇一睇。

最可怕嘅是，有人以为是武汉人民自己愿意，销售竟然说武汉人民钟意住高层，因为“高贵”。

更有粉丝留言说，武汉人民就钟意超大社区！

纳尼？拜托，并唔是武汉人民钟意，而是没得选好吗。

市场都唔做好产品，咁选？又边来嘅选择？这唔就是明摆住逼良为娼吗？

高楼层大社区就算嘎啦，武汉嘅公摊还特别大。

花‌130平米房子嘅钱，最终套内实用面积只有98平米，3万均价这里就是96万，买辆奥迪Q7唔香？更让我忿忿唔平，130平米嘅房子厨房竟然连双开门冰箱都放唔下！还要舔住脸和我说是改善型产品，如果换‌个房子，仲要是从单开门冰箱到单开门冰箱，噉我改善个寂寞？

当然嘎啦，武汉唔是所有产品都咁样，当我往光谷、光谷东、往三环内嘅刚需外溢区域去考察时，终于发现非常良心嘅产品，只唔过呢啲产品基本都系大开发商打造嘅。

喺黄家湖嘅保利，我睇到‌武汉市场中“性价比最高”嘅产品，89平米嘅小三房，抛开地段唔说，呢个产品设计起码有良心。

喺青山嘅融创，我终于睇到‌33层2梯4户108平米嘅大三房。

说‌那么多，其实我系想引出今日文章嘅主题，说说户型产品。

户型产品一般系成个买房流程最后嘅一环，但都系最关键嘅一环，买房永远睇嘅是总价，而投资睇中嘅更加系性价比，点样用更少钱买到最实用嘅户型，呢是多数人嘅一致目标。

所以而家市面上有一种面积段，卖得非常火——

89平米嘅小三房。

大家想过没有，点解是89平米，又点解非得是三房？

2016年楼市调控，当时有一条70/90政策，要求是：出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积嘅70%以上。

初衷是为咗遏止房价唔断上涨，通过控制房屋面积降低房屋总价，让更多人买得起房。

所以这几年90平米以内嘅户型井喷式供应，喺有限嘅面积空间里操刀，就更考究空间布局设计嘅实力，因此也诞生‌好多“神户型”：89平米嘅3房1卫、3房2卫，甚至仲有4房1卫（高拓展率）。

喺深圳，搜索70-90平米、3房设计，出来嘅仲有更多极致户型，80平米以内仲可以做到3房2卫嘅比比皆是，甚至仲有88平米4房。

因为喺70/90政策出来后嘅几年，行业内开始‌一大批“高赠送”嘅户型创新，用通俗嘅话就是“偷面积”。

公共花园送嘅，阳台送一半，飘窗全赠送，呢里抠一点那里挪一点，最后可能都被用作‌室内卧室，所以那时候流行‌一个N+1、N+2房，呢个1和2就是送出来嘅。

呢啲送出来嘅面积也基本是附赠形式畀到购房者，购房者本质也愿意为呢种神户型买单。

毕竟房价经过几轮上涨已经高到让年轻人绝望，别整一啲花里胡哨嘅嘢，多一平米空间比乜嘢都实喺。

刚需买房述求就2个核心：低总价，多房间。

总价由户型面积决定，房间由空间设计决定。一样嘅价格，你是愿意多一个房间客厅大一点，别整舒适度，刚需只要经济实用，89平米3房，最基本能容纳一家五口嘅生活，如果老人唔同住，家有二胎嘅家庭也完全够住。

喺一线城市和部分强二线城市，本就有限售嘅门槛，加上房价高，换房成本高，一般家庭购买起码住上7-8年才会考虑置换，所以佢哋喺买房前肯定会考虑长远嘅需求，比如二胎考虑、父母同住等等。

哩个都系我哋常说嘅，能买三房，绝对唔买两房！

刚需咁想，投资更得咁做，投资要赚钱嘅闭环永远是：你而家买嘅资产沉淀喺刚需手上，先算完成一个投资闭环。

而刚需嘅述求就是你投资嘅底层逻辑。

当下神户型喺市场非常流行，一方面确实是70/90政策恰好迎合‌市场需求，而市场需求又会倒逼创新，产品和市场需求有时候就是相互激励改进嘅。

嗰啲80几平米只能做两房嘅户型，势必会越来越尴尬并越来越滞销。

89平米嘅3房仲有乜嘢优势？

1、税费低。

国家政策规定，面积小于90平嘅事按房子总价1%个点征收嘅，大于90平方以上是按1.5%个点征收。二套嘅话则是按3%个点征收！

所以89平米嘅房子喺契税上要少0.5%，别少睇‌0.5%嘅税费，总价高嘅城市这笔账唔少，乜嘢是刚需，就是2万块都可以难倒嘅群体。

而且后期嘅装修费用、物业管理费、维修基金等等都相应减少，小数怕长计，小老百姓都知道这笔账。

2、空间利用率高

一个90平米嘅3房，虽然唔可能将每个空间都布局到非常舒适，但因为面积有限，肯定是将每一平米都利用好，为咗讨巧，而家90平米内嘅3房嘅设计都非常方正。

角是角棱是棱，后期其实装修或者重新做设计也非常容易悭钱，哩个都系我经常说，选户型嘅基础系一定要方正。

3、进入二手房市场，更好卖

8-90平米左右嘅户型其实喺新房嘅时候，总价相差唔大，因为都系按单价算嘅，但一旦进入二手房市场，价差会慢慢显现，对于多数人需求而言，多一个房间就是多一个房间，对刚需家庭而言，就是性价比更高，所以89平米嘅3房流动性自然更好。

4、出租更食香

虽然资金回报率唔是投资房产最核心嘅，但如果认识过大城市嘅租房市场都知道，89平米嘅2房绝对唔如89平米嘅3房好租，来大城市打工都系搞钱嘅，舒适度真唔是最重要嘅。

如果是3房，仲可以以分割单房出租嘅方式，一套房嘅租金比2房嘅高出唔少。

这几年市面上嘅89平米3房，如果得房率还高点，能去到80%以上嘅，都非常抢手好卖。 

问题来嘎啦，我相信好多人问，89平米除去公摊套内实用面积其实好小，做3房舒适度真系唔高，喺改善当代嘅时候，选89平米嘅人真嘅多吗？

所以户型选择一定要分城市，分地段来睇。

我跑‌好几天武汉市场，就只喺黄家湖嘅保利发现89平米3房，公摊21%，3房确实小，最小房子要么做榻榻米，要么就是做书房。

但黄家湖定位是乜嘢，就是刚需，一个刚需地段整130平米以上嘅大户型，总价一下子拔高，就失去‌刚需嘅味道嘎啦。

实际上呢个项目的89平米嘅户型确实也卖得最快。

而且武汉公摊确实非常大，呢和城市属性有关，我喺杭州，普遍项目得房率是可以去到78-84%唔等嘅，喺佛山珠海，多数得房率有90%嘅，算上阳台和飘窗嘅赠送面积，89平米嘅3房实际面积唔小，居住并唔是大家想嘅那么憋屈，喺部分城市，之前仲有得房率超过100%嘅。

所以唔是说89平米3房就粗暴等于空间小，居住唔舒适，具体睇城市开发商嘅产品打造。

但相应嘅，如果系喺好地段，且喺拥有稀缺景观嘅地方，89平米嘅3房就真系唔食香嘎啦，豪宅地段嘅房子一般唔是拿来居住嘅，而是拿来“存钱”嘅，值钱嘅是房子所喺嘅土地以及圈层。

这时候面积越大房间越少，反倒系一种身份嘅象征。

就好像同样是奢侈品包包，爱马仕和gucci嘅地位仲系唔一样，同理，豪宅地段，300平米3房带有270°观景阳台和180平米3房正规阳台，也显然唔同一梯队。

刚需地段，拼嘅是性价比，豪宅地段，拼嘅还真就是大。

所以挑户型也结合地段和产品定位来考虑。

户型产品点样选，最唔容易踩雷？畀大家几个参考：

1、如果主推都系100平米以上嘅户型，说明小区以改善型为主，呢时候就系喺预算充足范围内去可以去挑大面积产品，如果地段优质，越大面积嘅产品反而越稀缺。

2、认识开发商嘅推货套数和销售情况，边种面积段多，边种好卖，再结合地段就能大致判断主流户型，比如刚需地段150平米以上嘅户型就得小心嘎啦。

3、结合景观资源以及楼栋分布去选择，比如海景和山景，预算足够肯定优先景观，改善时代，稀缺景观是最难得嘅。

再睇小区嘅楼栋分布情况，一般项目都有楼王单位，单价往往最高，但如果是刚需地段，完全唔需要考虑楼王，追求性价比就好，如果是豪宅地段，钱够买楼王大面积就对嘎啦。

4、如果都系刚需户型，选性价比最高嘅，比如99、105平米呢种相差无几嘅户型，如果都喺度同一栋楼，没有明显格局硬伤下，选99平米嘅就好，买新房嘅时候6平米多出嘅钱，到二手房市场嘅时候总价相差无几。

房价越高嘅城市，越追求性价比，相反房价低嘅地方，则越追求舒适度。

房价越高嘅地段，除学区房外，面积越大越好，相反，刚需地段追求低总价多房间。

切勿购买高低配户型，豪宅地段唔买刚需户型，刚需地段唔买豪宅户型。

以上。

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以上为正文，来自雪莉