内环14平“刀片房”溢价成交：上海“真刚需”，被逼出来‌

转载：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A，转载经授权发布。

上海内环14平“刀片房”嘅溢价成交；

预示住上海嘅“真刚需”群体，依然大量存喺。

几乎唔可避免嘅，未来嘅上海楼市，会变得越来越“立体”。

上海14.5平嘅“刀片房”85万成交嘎啦，呢个事，估计大家有所耳闻。

本身“奇葩户型”呢种事，多数人也就是睇个笑话。

但笑过之后，我从媒体描述中发现‌好多含糊唔清嘅地方；

比如某位分析师说，这套房子根本唔具备太多实用价值，可能系为咗“挂户口”。

但大家知道，能唔可以拿到上海户口，和你喺上海有没有房子基本没有关系。

而且这套房子既没有强力学区，户型设计也奇形怪状。

点解仲可以溢价成交？其中内情，下面我和你聊聊。

并且如果再深挖一步，你就会发现，这是上海楼市持续“升维”嘅微弱信号。

1

退无可退，即是“刚需”。

我哋先来聚焦那套房子。

这套房子，已经是退无可退，同学区或者大行情基本无关；

只剩内环配套，但85万呢个价格真嘅香。

据查，噉套房子喺虹口嘅鲁迅公园板块，小区名叫虹口花苑。

就是呢种房子：

那一片范围里，几乎都系九十年代嘅老公房，找一个2000年后嘅小区都好难：

这边最新嘅房子是西藏北路嘅“新湖青蓝国际”，2016年嘅次新房；

根据我哋嘅数据监测，“新湖青蓝国际”呢个盘，行情前（20年11月）嘅大三房是10万一平；

最高涨到过12.9万嘅均价（21年3月），而家是12.6万，微跌2.6%。

而那一大批老房子，价格一直都好稳定，比如虹口花苑：

行情前（20年4月）一房是6.8万，行情后，呢次85万成交嘅是14.5平，均价是5.9万。

由于没有学区，呢类一房比三房好卖嘅老小区，已经还原成‌只剩居住属性嘅房子。

从呢一点出发来睇，削掉‌投资属性，花唔到100万喺内环买个“窝”，都系好香嘎啦。

我哋来睇，虹口花苑周边，700米内3个地铁站：

周边医疗设施，三甲嘅长海医院唔到400米；

商业，从500米外嘅虹口龙之梦，到小区楼下嘅姐妹足疗；

住喺这里，可以喺星巴克同沙县小食之间左右横跳。

结合呢种配套条件，再睇睇那套房子14.5平嘅建筑面积，12平嘅使用面积。

房子小户型怪，真嘅好重要吗？

试想，一位喺市区上班嘅，并唔富裕嘅土著，或新上海人；

手上可能只有100万，呢个预算，连五大新城嘅老破小都买唔到。

呢种情况下，退无可退，到底是住嘅体面重要，仲要是抓住内环配套重要？

唔好过高估计多数人嘅购买力，上海至今为止嘅平均工资仲喺度6504元。

以上呢类人结婚、生养，或者喺一个城市扎根嘅买房需求，先是“真刚需”。

而唔是嗰种40岁单身无房，却一将拿出2千其全款摇新房嘅叫“刚需”。

我睇到一篇文章里嘅吐槽好到位：

请问呢种“摇号霸主”，摇新房之前，你系喺世纪公园里搭帐篷过嘅，仲要系喺杨浦大桥下面住桥洞过嘅？

2

书回正题。

上海呢种退无可退嘅购买力，正急待一个“突破点”。

一旦突破，上海楼市将完成一轮产品换代，完成所谓嘅“升维立体”。

唔知道大家仲记唔记得，以前一篇文章度，我哋留下过一个研判：

未来嘅上海，好可能出现类似某港嘅60平4房。

对于呢个说法，好多朋友表示唔敢相信，60平分割四房，仲要点样住人？

先带大家开开眼界：

这两套房，新老房龄都有，截图里嘅单位是英尺；

换算下来，第一套次新嘅面积是55.3平，挂牌价921万软妹币；

第二套老房子是54平，挂牌价2427万软妹币；

惊人吗？我觉得还好，因为更惊人嘅是，那套55.3平嘅4房，睇户型图还行：

房子客厅嘅观感，虽然能睇出来小，但唔是完全唔可以住人：

卧室同样：

咁样嘅产品出现，当然唔系一蹴而就嘅，同样也经历过类似120平两房，到89平三房转变嘅过程。

远嘅唔说，就睇而家嘅上海，一共有3万多套二手房挂牌，筛选一下房型；

一房占比22%，两房占比46%，三房占比24%，剩下8%是四房以上。

喺上海呢个置换为主嘅市场里，两房嘅挂牌存量越来越多，抛盘越多，竞争就越激烈。

简单说就是上海嘅两房，越来越唔受市场待见嘎啦。

那么喺可以预见嘅将来，三房系咪会重蹈两房嘅覆辙？

我认为好有可能，只要房价预期向上，涨得越快，呢一日会越早到来。

3

上海内环内，类似“刀片房”嘅上车机会仲有几多？

答：大约38套，总价最低162万，户均25平左右，2公里内8个地铁站嘅一房也有。

总嘅来讲，呢类房子分布喺内环边缘，喺黄浦区绝迹；

主要以虹口区嘅鲁迅公园、曲阳、鞍山三个板块居多。

内环最便宜嘅那套一房，喺镇宁路板块，92年嘅板楼，21.62平：

户型嘛，说唔上特别奇怪，就是朝向唔正，但卫生间和厨房都有窗：

呢种房子，总结来讲，想买嘅话，基本都要明确和投资需求划清界限。

这有多唔容易？我哋嘅亲身经历；

找我哋来咨询嘅客户，80%一上来就说自己是“自住+投资”。

我哋再问，投资和自住，到底边个优先？

又有80%嘅客户答：自住优先。

那么我哋方案做好，房子睇完，准备下定嘎啦，马上出情况。

房子满意吗？满意。

价格满意吗？满意。

那仲有乜嘢要补充嘅？

“买来会唔会跌价啊？”

“买来会唔会站岗三年啊？”

你睇，好好一个自住房，最后就搞成前狼后虎，住嘅舒服，怕跑输大盘。

能跑赢大盘嘅，又嫌弃周边配套、户型设计嘅唔舒服。

呢种两难境地，实际上好难达成统一，倒是像今日说嘅“刀片房”；

呢种由总预算卡死嘅需求明确，喺市场上，反而能快速盯住目标。

如果是投资嘅话，都系同样嘅道理。

最后，总结一下，上海嘅“真刚需”群体数量好庞大，呢批购买力未来遇见合适嘅产品后；

好可能会释放惊人嘅能量。例如上海从120平两房到89平三房嘅趋势性转变唔可逆。

同理，现阶段户型越小，房间越多嘅房子，喺未来4-5年内，一定是越来越好卖嘅。

至于上海60平嘅4房，呢种产品未来一旦喺上海入市，初期绝对是闹声一片，甚至被喷上热搜嘅；

到嗰个时候，如果你能明白，呢是趋势嘅力量所致，这是“温水煮青蛙”嘅转变过程。

那我这篇文章，就算没白写。

最后，说回“刀片房”嘅成交，呢件事我敢说有99%嘅人嘻嘻哈哈也就过去‌；

但1%嘅你明白，多数人是赚唔到钱嘅，嘻嘻哈哈都系赚唔到钱嘅。