一口气将13块地改成宅地嘅城市

转载：本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，转载经授权发布。

文︱刘德科

「五一黄金周」过得匆忙，将节前一件要事畀落下‌：两天之内（4 月 27-28 日），深圳一口气将 13 块地调成‌住宅用地。

深藏嘅原因

深圳好缺地，尤其缺住宅用地。你睇，中央要求热点城市宅地集中供应：北京 30 宗，广州 48 宗，南京 52 宗，杭州 57 宗，济南 83 宗……深圳 6 宗。

点解好缺地？浅显嘅原因是：深圳太小嘎啦，行政区划面积剩只只有广州嘅约 1/4。

深藏嘅原因是：中国城市建设用地嘅规划原则是「重工商抑住宅」，大量建设用地都畀‌商办或工业，少量畀‌住宅。

深圳本来就小，住宅用地比例又低，自然就无比地缺宅地。

点解要「重工商抑住宅」？因为工业用地和商办用地可以持续带来 GDP，住宅对 GDP 嘅贡献只系一次性。

从社会舆论睇，住宅开发几乎是「房地产」呢个贬义词嘅同义词，「实体经济」是褒义词，噉就更要「重工商抑住宅」嘎啦。

「重工商抑住宅」嘅严重后果是乜嘢？助长住宅价格上涨。

深圳迈出‌一小步

「重工商抑住宅」嘅另一个严重后果是乜嘢？商办过剩。日前（4 月 23 日），深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江先生披露‌一组数据——

● 2020 年第四季度，深圳写字楼嘅空置率 29%，一线城市排名第一；10% 之内是正常情况，超过 10% 就唔正常，20% 是极其唔正常。

● 深圳商业办公现状体量有 1.6 亿㎡，相当于新加坡嘅 10 倍，中国香港嘅 7 倍，东京嘅 1.2 倍，和上海持平。但深圳嘅 GDP 这两年才啱啱超过香港和新加坡，目前大约相当于东京嘅 40%，纽约嘅 35%。

● 1.6 亿㎡ 剩只只是现状体量，按现有规划及开发，深圳还将增加约 1 亿㎡ 嘅商办体量。也就是说，深圳可预见嘅商办总量将会是 2.6 亿㎡。

总之一句话：深圳嘅商办严重过剩。

其实，上海、北京、广州等等一切头部城市都差唔多，都系商办严重过剩。

所幸嘅系，深圳已经意识到呢个问题嘅严重性。所以，深圳而家嘅新思路是：「增居住」「控商办」。

所以，深圳一口气将 13 块地调成‌住宅用地——佢们原本都系商服用地或产业用地。

接下来，应该还会将更多嘅地，调成住宅用地。

◆宅地和工业用地占比嘅国际比较

极其难

调成住宅用地，有那么难吗？极其难。

首先，转变观念好难：工商用地可以持续带来 GDP，住宅对 GDP 嘅贡献只系一次性。

其次，社会舆论压力好大：住宅开发几乎是「房地产」呢个贬义词嘅同义词，将工商用地调成住宅用地，系喺助长地产商嘅气焰。

此外，仲有一种潜喺嘅舆论压力：住宅用地嘅价格比工商用地贵多嘎啦，将工商用地调成住宅用地，会导致土地出让金上升，会被舆论闹成「土地财政依赖症」。

咁难，深圳还是果断迈出‌一小步。

深圳还是‌唔起嘅。

第啲城市敢唔敢向深圳学习？好遗憾，佢哋暂时仲未敢。

等到问题再严重一啲，佢哋或者还敢。

「改革是由问题倒逼而产生。」