首批集中供地能唔可以为杭州楼市去去火？

转载：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：常丹丹，转载经授权发布。

距离发布首批集中供地出让名单一个月，5月7日，杭州拉开为期两天嘅“抢地”大戏帷幕。

据悉，本次杭州共推出57宗涉宅用地，总出让面积约4533亩，合计总建筑面积约757万平方米，起始价935亿元。7日，被推上房企争食餐桌嘅系来自钱塘新区嘅7宗宅地、萧山区嘅12宗宅地及主城区嘅13宗宅地。

持续高热嘅杭州向来是房企们嘅必争之地，因此，喺正式开拍之前，就已有20宗地块溢价率封顶，浦乐、东新、宁围、大学城北等地块报价一次封顶，超45宗地块提前产生报价。

对开发商嚟讲，全年能瓜分几多杭州市场份额或者成败喺此一举，而对于杭州嘅土地市场嚟讲，或者也将创下两天拍地破千亿大关嘅记录。

那么，喺新房库存食紧、一二手房价严重倒挂之下，呢场土拍“及时雨”究竟能够喺多大程度上降低楼市热度、解渴购房者呢？多位业内人士表示程度有限。

01

32宗地揽金716.69亿本地房企成大赢家

5月7日，首批被摆上货架嘅32宗地块集中出让，出让起始总金额569.1亿元，最终以716.68亿元成交。从土拍结果睇，2宗地底价成交外，23宗地块触顶，7宗地未触顶，市场活跃度较高。

其度，钱塘区7宗地总出让金额148亿元，萧山区12宗地总出让金额172.43亿元，主城区13宗地总成交金额396.24亿元。

杭州土拍嘅政策是先竞价，达到30%溢价率时转竞自持比例，竞自持比例100%后竞养老住房面积。今日嘅土拍度，多个地块喺到达30%顶价后进入竞自持阶段，其中建发地产竞得拱墅区地块需自持38%，创下“双限”以来，自持比例嘅新高。滨江、融信、融创、祥生、宋都、龙湖、等多个房企所竞得地块自持比例均超过10%。

今日土拍度，融信+滨江联合体成为当之无愧嘅最大赢家，合计斩获4宗地，总价172.5亿元，此外融信单独斩获3宗地块，总价56.02亿元，滨江单独斩获1宗，总价10.07亿元。8宗地块合计土地出让金238.60亿元。

值得注意嘅系，杭州主城区江干区思四堡七堡单元嘅两宗地块，由融信+滨江合计129.23亿元联合摘得，溢价率29.77%，楼面价超4.4万元，且自持比例为17%。

之前喺广州、重庆等多个热点城市收获颇丰嘅融创，喺今日上午萧山区嘅土地竞拍度，再次展露硬实力，以126.95亿元斩获4宗地块，据统计，自本轮集中供地出让以来，融创已合计出资439亿元将近30宗地块收入囊中。

咁一来，融信&滨江、融信、融创成交金额占首日32宗住宅用地成交总金额嘅49.7%，接近总成交额嘅一半，除一线品牌房企外，宋都、兴耀、中天、宝业、新丝路、博策等本地企业也同样有所收获。

随住今日杭州集中供地上半场落幕，万科、龙湖、保利等品牌房企均仅收获一宗地，相比于第啲城市央企国企唱主角而言，杭州土地市场无疑是区域房企嘅天下。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析话，呢恰恰说明区域深耕型房企喺土地集中供应下嘅优势，区域性嘅聚焦令到以往嘅项目经营成为佢们嘅经验积累，呢比对本土房产市场唔够认识嘅“门外汉”更胜一筹，喺日后嘅产品设计以及发挥上都可以获得更多嘅认可。

严跃进认为，呢也正系喺向我哋传播出一个信号：未来佢哋嘅出手可能唔再是全面扩张，更多嘅系深耕自己所熟悉嘅区域。

90度地产从今日如愿斩获土地嘅某房企处认识到，目前其拿地策略为以杭州大本营为主，将资金聚焦于杭州市场，获得充足土储后再考虑喺第啲城市拿地。

但整体来睇，集中供地似乎并没有分散房企争抢嘅火力，根据企业报名举牌结果，报名家数喺30家以上嘅，合计11宗，占比19%，包括浦乐、双浦、运河、杭氧、华丰等热门地块，而喺今日成交嘅萧山科技城地块，更加系达到35+家，TOP50房企几近占‌一半。

20-30家房企参拍嘅地块，合计11宗，占比19%，包括东新、四堡七堡、祥符、宁围、世纪城等核心地块。

而从开发商维度来睇，参拍宗数20以上嘅合计15家，包括绿城、滨江、融创、金地、阳光城、龙湖、华润、招商、保利等实力品牌房企。

02

一二手房价倒挂明显 供求关系难根本改善

其实，被“高虐”嘅唔止房企，购房者嘅焦灼也存喺已耐。

呢几年，“万人摇”成为杭州楼市难以摆脱嘅标签和杭州购房者挥之唔去嘅梦魇。这背后是大量购房需求和供畀唔均衡之间嘅矛盾，以及一二手房价格倒挂带来嘅套利空间嘅共同发酵升温，让本就处于供求比低位嘅城市长期“一房难求”。

当下杭州楼市一个明显嘅特征是，一二手房差距嘅加大。部分板块一直未动嘅新房限价，已经同实际市场价格（二手房价格）形成巨大嘅价格差距。

“纹丝唔动”嘅限价逻辑，牢牢锁定‌呢啲板块新房市场嘅价格，而旺盛嘅购房需求，以及投资投机需求，转而将二手房价格唔断推高。

从新房限价来睇，毛坯限价均价最高嘅区域为下城区，平均毛坯限价均价为38167元/平方米，毛坯限价均价最低嘅区域为萧山区，平均毛坯限价均价为24568元/平方米。据贝壳研究院统计，杭州下城区二手房成交均价40624元/平方米，萧山区为35145元/平方米。

而从呢次集中供地来睇，部分板块一二手房依然存喺巨大价差，以钱江世纪城为例，呢次“集中供地”中挂牌嘅世纪城核心区块单元SJC0209-06地块，新房精装限价依然为47000元/平方米。

同其一路之隔嘅融信保利·创世纪，二手房主流挂牌价已经达到8万-10万元/平方米，若参考呢一挂牌价，两者价差可以达到3.3-5.3万元/平方米。

未来科技城挂牌一宗绿汀路TOD综合体地块，住宅部分精装限价36100元/平方米，同其直线相距约500米嘅阳光城·未来悦二手房挂牌价喺6万元/平方米左右，价差达到2万元/平方米以上。

虽然从土地限价情况来睇，一二手倒挂嘅问题仍然存喺，但唔可否认，集中供地也有缓解住房供需矛盾及为“高烧”楼市降温嘅目嘅。

按照按照6到7个月嘅建设周期来算，预计首批集中出让嘅土地会喺今年11到12月会集中上市，噉样届时这批房源上市系咪会改变杭州楼市供求关系？

严跃进认为，调整供需关系嘅效果有限，呢一观点也得到‌杭州本地某自媒体创始人嘅认同，他表示，从近5年走势来睇，每年杭州新房每月成交大约1万到1.5万套，二手房成交大约为月度1万套，目前杭州“悬浮喺空中嘅房票”总量大约为17万张。同时，每月因为新增嘅社保或户口又会增加几千张“房票”，经测算后，每年会新增约10万张“房票”，而每年杭州新增嘅新房套数喺10万到20万套之间。

“从这组数据可以推算，每年杭州都有10万到15万人买唔到新房，而呢个滚动关系会一直持续。所以唔论是杭州5月嘅首批集中供地，仲要是第二次、三次集中供地，供地总量是唔变嘅，出让后即便是集中上市也只能改变某个季度或某几个月嘅供求关系，本质上每年嘅供求关系唔会改变。”该自媒体创始人称。