转载：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃，转载经授权发布。
01
我前几天写学区房引发关注，调控大招好快就要来！
短期调控最立竿见影嘅就系对二手房限价，虽然好多人认为呢個唔係根本嘅解决办法，但至少短期可以好好嘅抑制房价上涨。
果然，5月10日，宁波就落实9个热点学区范围内，112个小区嘅二手住房交易参考价格，定价依据是二手房网签价格，所以指导价普遍低于市场价。
二手房参考价嘅出台，实际上就是降杠杆，宁波也提出要求，银行贷款要按照指导价来放贷，没有边个银行敢唔执行，价差大嘅话，等于直接增加首付。
价差大嘅比如鄞州区堇山小学学区房，格兰云天，是70年产权嘅一个公寓，原先30多平米嘅小户型价格炒到8万多，五六十平都要六万多，而家指导价只有三万八，相差一倍。
价差小嘅也有30%。以海曙区为例，大部分嘅指导价比市场价低八千左右，比如市场价4万，指导价3.2万。
首付款突然要几出一百多万，买家恐怕会食唔消。
我问宁波嘅几个中介机构，本来4月份调控之后市场需求就少好多，学区房调控后好多人更加观望嘎啦，唔过学区房价格仲未跌，毕竟指导价才出来，市场仲未那么快反映。
但是我预计后续跟指导价相差太多嘅房子，难以抵抗调控，深圳已有样板。
当然小户型影响会比较小，因为原本好多老破小学区房就唔可以贷款，大户型肯定是首当其冲嘅。
后面第啲城市好可能会参考宁波嘅调控手法，专门针对学区房出台二手房指导价。
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我4月下旬去宁波调研两天。
跟杭州一样，宁波呢一轮房地产牛市已经持续五年，从2016年启动以来，除咗2019年横盘，基本上就没喘息过，三年来唔断打小补丁，扩大限购范围，但都无阻碍宁波房价向上，市场持续火热。
直到今年4月调控动真格后，宁波才真嘅开始涨唔动！睇房人数明显减少，成交量大跌。
市场变冷，有几个原因导致：
第一、限购收紧！
以前宁波只要落户就能马上买房，或者花三千块补个税单或者补个社保，外地人就可以喺宁波买一套房，使限购名存实亡。
而4月之后，限购是动真格嘎啦，唔可以补税单也唔可以补社保，外地人必须满2年社保才能买房。
呢一招使好多外地人失去购房名额，佢哋只能转移到唔限购嘅区域去买，比如余姚、慈溪等郊县，唔限购唔限售。
而新嘅限购区受影响最大，比如慈城，方桥，小港，新房认筹人数急剧下滑，投资客被挡喺门外，原来嘅红盘全部熄火，而家买呢啲区域只剩真正嘅刚需。
第二、银行贷款收紧！
宁波嘅银行因为额度紧张，按揭贷款周期明显拉长，一套二手房房成交下来要四五个月，呢也会影响成交周期。宁波银行已经停止做房贷。
第三、经营贷被严厉打击！
宁波跟杭州一样，好多人会去做经营贷套现买房，但而家银行查嘅严，投资者有啲畏手畏脚，唔敢轻举妄动。
第四、房价涨多！
市场本身也有周期，涨多自然会被透支，好似北仑区一样，呢次调控其实没纳入限购区，但今年涨太多，远离市区嘅北仑区都要四万嘎啦，呢个价格自然会吓退好多人，而家只是有价无市。
03
我跑宁波几个区，中介说市场需求比调控升级前少一半，而家观望嘅人明显增多，房东心态也稳嘎啦，唔敢再跳价。
4月份宁波二手房成交7066套，比3月下滑嘅还唔多，因为调控嘅效果显现主要喺5月之后，我估计5月份数据会比较难睇，能有四五千套就唔错嘎啦。
北仑区虽然唔限购，但因为房价涨嘅太多，买卖双方嘅心理预期相差太远，业主挂牌价高高喺上，买家难以承受。市场开始进入僵持期。
比如四季桂花园，上年4月仲喺度2.3万，今年报价一下暴增到4万，一年时间涨70%，透支明显。
4万嘅价格可以到宁波市区买，谁会甘心选择北仑？
但中介说房东会将贬值嘅成本算进来，特别系一啲高端小区，房东唔差钱，一时半会卖唔掉也无所谓，除非急用钱嘅人才会降价。
鄞州区嘅东部新城是宁波房价嘅制高点，周边好嘅次新房大多从上年四万多涨到今年五六万，涨三四成，5月以来也止涨嘎啦。
个别高端豪宅小区房价超过十万，比如泊景庭，因为地段好，产品稀缺，身份嘅象征，所以好少有放卖嘅。
东部新城新房好少，我觉得好嘅次新房还是会相对保值，毕竟这里是市政府片区，产业好高端，配套也无可挑剔，有名额有钱嘅如果买二手肯定会优先选择呢个片区。
鄞州区南部商务区涨幅跟东部新城唔相上下，比如美嘅公园天下，上年年初唔到4万，今年最高成交价喺5.5-5.8万/平米，涨40%，但涨嘅都系次新房，老破旧还是原地踏步。
呢个片区配套好成熟，但唔系学区房，孩子上学都系私立，中介说买这里嘅人都系睇中片区环境好，有个大公园。目前价格仲喺度横盘度，暂时没跌。
如果同样是五六万嘅次新房价格，我认为未来南部商务区肯定唔如东部新城嘅潜力。
周边万达商圈嘅房子倒是学区房，宁兴城市花园，单价5万，89平嘅上年以来涨一百万，都系30%左右，涨幅并唔算多，后续学区房价格走势取决于跟指导价价差大小，如果相差30%以内，我觉得问题也唔多，毕竟呢个都系好成熟嘅核心地段。
呢轮暴击最多嘅要数镇海区城关学区房，2018年3月份宁波出台一个政策，规定要想上宁波最好嘅高度，需要有周边嘅房子，喺这之前老破旧只要七八千一平，结果政策一出，三年时间，学区房暴涨到3万，30平嘅小户型要4万，涨四到六倍。
唔过短期内涨太多就意味住透支，所以今年就停滞嘎啦。
特别是4月份调控之后，有啲炒房客急于出手，只好降价卖。
而家城关学区房指导价只有2万2左右，而市场价一般3万上下，相差35%，预计对城关咁样嘅老破旧学区房影响会比较大。因为这边纯粹就是卖学区，居住环境比较差。
海曙区我也走一圈，有啲次新房涨35%左右，其实也唔算离谱，比如南塘金茂府，上年上半年仲喺度3.5万左右，而家涨到4.7万嘎啦。老破旧学区房涨嘅慢点，比如梅园社区，上年初就2.8万嘎啦，今年涨到3.5万左右，唔到三成。
中介讲畀我，目前房价也仲未跌，但4月调控之后成交量好少。
睇完宁波嘅二手房，我感觉上年疫情以来主城区涨幅仲未算好夸张，大多是三四成左右。核心片区嘅房价想要跌好多，恐怕好难。
但因为之前嘅调控唔严格，而上年呢一波行情，主要是信贷宽松创造出嘅牛市，而家信贷收紧，调控也加严嘎啦，所以宁波短期市场横盘调整恐怕喺所难逃，涨幅过快嘅二手房，特别是学区房，降价概率更大些。
04
而家除咗刚需，投资者肯定唔会去接盘二手房，只想买倒挂新房撸一将。
所以宁波只要有倒挂20%以上嘅新房就受到追捧，边怕是调控嘎啦，依然是大家首选嘅标嘅。
比如东部新城旁嘅维科水岸春晖，限价3.8万/平，而周边二手房普遍喺5万嘎啦，473套房子，有四千多人认筹。
呢个地段周边空地好多，新开发嘅片区潜力比较大，全是定位大户型高端改善为主，比较纯粹，距离东部新城又好近，受追捧都系情理之中。
旁边有个新盘嘅置业顾问同我说，买佢哋盘嘅人度，之前投资者就占一半，因为有价格和区域优势，预计这里嘅新房热度唔会下降太多。
江北区姚江新城嘅新房也因倒挂，受到投资者嘅青睐，我去睇一个叫江来嘅新盘，单价3.2万，跟旁边二手房倒挂一万，投资客占比喺20%以上。
最近一年来，宁波嘅新盘均价从1.7万多涨到2.2万，涨30%，确实少唔投资客嘅推动。
之前宁波做jyd买房如鱼得水，跟杭州有嘅一拼，一旦贷款收紧，马上打回原形。
4月宁波市商品住宅共成交137万方，共成交12045套，成交套数环比上升9%，同比多20%，新房依然热门。但新限购区嘅扩大会影响成交，估计5月成交也会明显下滑。
分区来睇，主城区新盘因为严格限价，价格好稳定，倒挂都系最多嘅。
鄞州区一年都维持喺3.3万，江北区保持3万，闭住眼睛买都知道是躺赚。
海曙区均价维持喺3.2万，片区也有分化，有倒挂嘅卖嘅好，但我去睇嘅潮悦南塘，3.6万带精装，没有价格优势，1300套卖7个月才卖完。
新房涨幅较多嘅系限价偏松嘅郊区盘，比如镇海区一年内从1.4万多涨到2.1万多，涨50%。
下面嘅县级市也普涨嘎啦。奉化涨嘅最多，一年时间就从1.2万多涨到1.8万多嘎啦，涨50%。
余姚也唔差，从1.1万涨到1.5万，涨三四成。
慈溪、宁海、象山县涨幅相对弱些，都只有10%左右。
而家市区限购升级，好多人都有通胀焦虑症，一啲热钱没地方去，就乱窜到唔限购嘅远郊去买。
但呢啲县里嘅新房没有倒挂，所以唔存喺买到就赚到，因为远离市区，纯靠当地人消化，未来升值大小，完全取决于当地嘅产业发展前途，有产业才能带来人口，先有接盘嘅，产业唔行嘅话升值还是会好慢。
05
我有十年没去过宁波嘎啦，呢次去宁波鄞州核心区睇，建嘅好高大上，市容市貌完全唔输二线省城。
我问宁波好多人，宁波房价点解咁高，几乎所有人嘅回答都系宁波有钱人多，消费能力强。
虽然宁波GDP总量排喺全国12位，但从人均可支配收入来睇，宁波排喺全国第八，比重庆成都武汉天津都要高。
说明宁波核心区五六万嘅房价都系有购买力支撑嘅。
而家宁波GDP排名喺全国12位，我估计后面大概率是要反超天津嘅，当然也有追兵，长沙、青岛、无锡三城都系你追我赶，咬得好紧，差距好小，排名好容易变动。
宁波还是外贸强市，上年疫情以来，好多人做外贸确实赚钱，隐藏嘅购买力唔差。
短期因为调控，宁波楼市肯定会调整，但长期还是值得睇好。
从宁波嘅人口流入来睇，过去十年，宁波增加180万人，常住人口超940万，喺浙江嘅人口比重上升0.6个百分点。
呢个总量跟杭州还是有较大差距，而且杭州嘅头部地位还会继续强化，远超第啲城市。
但近两年宁波人口流入速度也喺加快，一年有三四十万，预计好快就会反超温州，浙江老二嘅位置唾手可得，且会长期保持。
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