码农造“神盘”：互联网人20年买房故事

本文嚟自微信公众号“经济观察报”（ID:eeo-com-cn），作者：陈月芹，36氪经授权发布。

壹 || 多位置业顾问向经济观察报表示，码农成为买房主力，仲有一个原因系比起其他行业，互联网公司可以帮助员工解决户口或工作居住证。

贰 || 一个位于海淀五道口“宇宙中心”项目华清嘉园，当时汇聚北京顶级高校青年嘅灵感，同中关村初代互联网公司勃发嘅野心，被称为“民间硅谷”。

叁 || 海量码农哋嘅到嚟，等北京嘅西北角“旺”起身嘎啦。

肆 || 瞄准阿入面员工，系华樾北京嘅一大营销方向，焦亚洲带领嘅营销团队通过客户调研，逐步解阿入面员工嘅“钱包”。

伍 || 互联网行业喺20年内写就一个个造富神话，胡森便系通过自身经历，坚信互联网可以等年轻人实现财富阶层跃升嘅行业。

北京楼市打破多年沉寂，系从2020年8月开始嘅。地处北京昌平东小口镇嘅绿城奥海明月，刚好赶喺那时开盘，踩对节奏就成网红盘，至今累积卖出上千套房子。由于西向中关村东升科技园，其中七成左右客户系“码农”。

同花顺数据显示，当月北京商品住宅销售面积为99.3万平方米，创下2017年以嚟单月销售面积新高，9月破100万平方米，12月112.9万平方米成交量刷新2016年嚟嘅纪录。

据统计：今年1月北京住宅成交前三甲奥森one、岚山悦府、奥海明月嘅购房客户中，有七成为互联网科技从业人员；华樾国际、华樾北京等项目成交客户中，阿入面同美团等IT企业嘅员工占四成。这一波，“码农”哋嘅贡献功唔可没。

根据著名互联网公司百度嘅产品——百度百科嘅解释：码农系指编码嘅农民，最开始这系程序员嘅自嘲，后嚟又被泛指互联网科技公司嘅员工。其实相比同龄人，佢哋大多收入唔菲，如果有公司股权，身价就更可观嘎啦。

事实上，每一波IT产业嘅迭代，唔剩只牵引住一个城市乃至成个国家经济，更识搅动产业聚集嘅区域楼市。从PC时代开始，电商、共享经济、互联网金融、短视频，多系咁。为数庞大嘅码农，由此成为房地产从业者最关注嘅群体之一，呢种关注喺中国互联网之都北京尤为密切。

而今，开发商又系要开始研究新一波浪潮嘎啦。

2月5日，快手上市，除等程一笑同宿华两位80后创始人身家暴涨，都等4551名快手持股员工嘅人均身家达到3445万港元（按快手3月4日收盘价计算）。5个月后，快手员工哋手上嘅股票锁定期结束可以变现。

一位快手员工讲畀经济观察报，佢喺快手工作3年多，持有股票价值近3000万元，扣除45%嘅个人所得税，到手约1650万元。变现后，佢嘅选择非常明确：买房。

3月4日晚，有消息称百度获得香港二次上市批准，集资规模最多50亿美元。成个2021年，已有字节跳动、滴滴出行、商汤科技、知乎、猿辅导等互联网企业传出上市计划。对個啲深谙北京楼市变迁嘅房地产老人嚟讲，又将系充满谂象嘅一年。

01 码农成就销冠

奥海明月楼盘同位于东小口板块，系朝阳、海淀、昌平三区嘅交汇处，西有中关村、西二旗，东有望京。区域5年未供地，市场早已嗷嗷待哺，又因为系限竞房（售价受到政府明确限制嘅商品房），限价5.88万元/平方米，吸引大量周边互联网产业客群。

绿城奥海明月嘅一位置业顾问陈慧，从上年9月至今，共卖出超百套房子畀“码农”哋。由于项目面向嘅客群大多嚟自“互联网大厂”，等陈慧蓄客时驾轻就熟，往往剩系系要随口问一句，“您系从边过嚟嘅，平时喺边上班”，大致便知道客户嘅工作生活圈子。

据佢嘅统计，超百套房子，阿入面、腾讯同快手员工购买140平方米嘅大户型居多，年龄喺30岁上下；百度员工则主系要购买88、110平方米嘅中户型，购房者更年轻化，最小嘅仅24岁；而65平方米嘅小户型成交中，网易、新浪、美团员工占大多数。

一位30岁出头、入职快手近3年嘅购房者，嚟访当天便跟陈慧签下一套140平方米嘅大户型，仲系要介绍两位同事各买一套，均系3天内付完首付款。当陈慧惊讶于客户嘅购买力嗰时，却得到略显“凡尔赛”嘅答复——“如果我早进快手一年，我哋就唔识喺这入面相遇。”原嚟佢2017年以前入职嘅同事哋分得期权较多，上市后相约睇房都系总价千其以上嘅改善盘，甚至别墅。

慢慢地，陈慧练就一眼识别“码农”嘅技可以，外观上睇三点——格子衫、戴眼镜、发量较少，谈吐上话少低调、简单直接。此外，由于同个办公室、同级别同事嘅年薪相近，且唔忌讳谈论买房投资嘅话题，买房之后老带新效应明显。陈慧记得有一个客户，定房后建微信群，拉上后厂村地区嘅同事、同学、前同事等近200人，分享买房攻略。

春节前一周，陈慧接到一个百度客户，睇房第二天便定房付款。陈慧好奇地问住急买房嘅原因，客户才解释：“因为下周公司系要发年终奖嘎啦，佢哋（同事）一发就发几十万，肯定有一批人系要跑嚟买房，我系要趁佢哋嚟之前将房赶紧买嘎啦。”

码农哋买刚需盘嘅需求好简单，总价够得上，位置距离公司近，付款上车十分果断。开年2个月内，陈慧共成交33套，其中19套系“一见钟情”，即到售楼处当天便定房。

多位置业顾问向经济观察报表示，码农成为买房主力，仲有一个原因系比起其他行业，互联网公司可以帮助员工解决户口或工作居住证。户口政策逐步收紧，非京籍买房条件需喺北京交5年社保，但好多互联网公司内部排队申请工作居住证，一般需系要半年至一年，最快嘅剩系两个月。部分公司识畀员工提供约40万元-60万元嘅免息或低息贷款，作为员工购房福利。

02 初代神盘

北京互联网产业大致分布喺四大板块：腾讯（北京）、联谂、小米、百度、网易、快手、新浪从原嚟嘅中关村北上，扎堆喺后厂村板块；阿入面、美团、陌陌抱团喺望京；京东选择从中关村南下，喺亦庄一枝独秀；字节跳动、商汤、爱奇艺等仍留喺中关村。

上世纪90年代，坐拥清华、北大等高校资源嘅中关村地区，被视为中国“新经济”嘅窗口，都系最早一批高科技公司嘅发家地，联谂、四通、方正、紫光、新浪、搜狐、百度、京东等巨头均诞生于此。

一个位于海淀五道口“宇宙中心”项目华清嘉园，当时汇聚北京顶级高校青年嘅灵感，同中关村初代互联网公司勃发嘅野心，被称为“民间硅谷”。2006年前后，这入面诞生一批互联网早期创业公司，批量走出美团王兴、字节跳动张一鸣、快手宿华、美丽说同HIGO徐易容、暴风影音冯鑫等一群互联网创业者。

建于1994年华清嘉园，由华远地产开发，其一期开盘时间系2000年，彼时开盘价4500元/平方米，次年二期开盘价涨到7000元/平方米。20余年过去，归属于老旧小区嘅华清嘉园均价仍喺12万元至15万元，好长时间都系北京楼市嘅标杆。

而海淀万柳区域嘅万城华府项目，都因为中国商业教父、第一代科技企业家柳传志曾经做过业主，而成为售楼员津津乐道之处。万城华府喺当地嘅知名度好高。万柳周边居民至今仲说：“如果你睇到万柳附近嘅中介都站到街上发广告单，噉就说明万城华府出房子”。

现任华樾北京、华樾国际营销负责人焦亚洲，17年前恰好喺万城华府担任销售员。据焦亚洲回忆，请柳传志去睇项目，定系通过万柳地区另外一个楼盘嘅销售员，先拿到佢嘅联系方式。

当时焦亚洲嘅上司、万城华府嘅项目总鄂俊宇，2020年2月份仲曾经发朋友圈追忆“华府记忆”。17年前嘅“非典”时期，鄂俊宇正同美国设计师闭关研究产品定位同方案设计。

呢个项目地块位于昆玉河畔，毗邻三山五园，中关村嘅日渐崛起，等鄂俊宇立志系要将佢打造成北京西部精品项目。喺产品设计上，20万平米全做成300平米以上嘅户型，将塔楼做成一层一户嘅豪宅，开启北京市场大平层产品嘅先河。

精耕细作嘅产品主义都等互联网初代大佬、金融高层、煤老板哋纷纷为万城华府买单。为咗吸引京城豪宅客群，万城华府主打圈层营销。为咗拓客，项目附近嘅万柳高尔夫球场系万城华府嘅长期巡展点，“万柳高尔夫球场嘅识员基本都系北京西边嘅新贵，我哋去那赠送客户高尔夫球、举办晚宴等，顺带等销售将会员哋请到项目，留下电话，再追访，以此成交好多房子。”焦亚洲嘅记忆入面，噉样系一段只系要勤快就可以当上“销冠”嘅日子。

03 西北“旺”

随住互联网公司嘅壮大，中关村租金居高唔下，新办公楼资源越嚟越少，难以承载众多企业嘅快速扩张。

2009年，百度成为打头搬入上地地区嘅互联网公司，入驻“搜索框”大厦，周边嘅鹏寰大厦、奎科大厦、首创空间大厦都都留下过百度嘅痕迹。2014年，百度科技园喺“搜索框”大厦向西3公入面嘅后厂村落地。

此后，滴滴、网易、腾讯等大佬纷纷北上，将总部或北京分公司从中关村搬到西二旗、上地同西北旺。2016年，扎根中关村核心区嘅20年嘅新浪都嚟嘎啦。

海量码农哋嘅到嚟，等北京嘅西北角“旺”起身嘎啦。

IT产业喺西二旗、后厂村蓬勃发展，互联网公司市值持续走高，一大批高管、精英拿住高薪，却没有地方消费。或者系提早嗅到大厂北上嘅信号，2008年，融创中国孙宏斌联手首钢地产，以20.1亿元拿下北五环外嘅西北旺地块。3年后，西山壹号院入市，同百度科技园、腾讯北京总部仅一墙之隔。

西山壹号院瞄准互联网新贵哋强大嘅购买力，喺户型设计上，300平方米做三居、400平方米、500平方米做四居，其产品尺度喺当时成个北京市场并唔多见。

至今，百度、腾讯大楼嘅员工哋，向西眺望百望山嘅晚霞，常常都可以俯瞰到西山壹号院。周围嘅二手房中介哋常常将小区内住住乜嘢人，当成营销说辞。一度，仲系要成为咗后厂村、西北旺码农哋口中计量财富嘅单位：快手上市后股价翻番，持股员工平均身家超3000万港元，被戏称“快手人手一套西山壹号院”。

一位中介讲畀经济观察报，当下我哋所熟知嘅互联网新贵，好多都系小区业主。

后起之秀嘅小米，2010年最早喺中关村银谷大厦807室诞生，此后逐步搬家到卷石大厦、宏源大厦，再到五彩城大厦，又租五彩城周围4栋楼，5年间一年搬一次家。到2019年9月，雷军才带领小米搬进位于上地嘅小米科技园。

喺清河五彩城办公嘅几年间，小米同华润置地结下唔解之缘，从一开始嘅写字楼租客同房东，演变成业主同开发商，并喺2018年升级为联合拿地并进行产业合作嘅伙伴关系。“小米有大量高管住喺万橡府（橡树湾第五期）。”一位华润内部人士透露，小米刚入住五彩城最早嘅东区写字楼嗰时，同华润签好多年嘅租赁协议，但当时嘅小米影响力并唔大。随住小米逐步壮大，以及华润精耕细作嘅造城能力，将周边嘅区域价值带动起身嘎啦。

2018年11月，华润置地同小米联合体以26.57亿元拿下昌平区七入面渠公建混合住宅用地，随后定案名为万橡华府。一位知情人士透露，万橡华府将作为小米员工房，内部售价约喺3万元/平方米-4万元/平方米之间，部分可对外出售。小米高管哋对代建方华润提出嘅需求系：希望将万橡华府打造成像万橡府一样嘅房子，希望小米嘅年轻员工都可以住上“万橡府”。

04 望京分流

喺北京，BAT中嘅B（百度）同T（腾讯）喺后厂村，只有A（阿入面巴巴）喺东北五环嘅望京板块。2015年，阿入面喺望京绿地中心C座安营。2019年12月，阿入面北京新总部启动建设，新总部位于嚟广营东路，预计喺今年8月结构封顶，2023年正式投入使用。美团、陌陌、优酷、携程、360、58同城、雪球、百合网等亦扎根望京。

喺阿入面北京新总部启动建设前两个月，首开联合金地拿下周边一地块，即系而家嘅华樾北京，项目于2019年12月首期开盘、次年4月加推，两次均喺1个多月内实现清盘。

距离阿入面新总部800米，华樾北京客群中有4成系互联网科技公司员工，其中阿入面客户占比超过20%。

瞄准阿入面员工，系华樾北京嘅一大营销方向，焦亚洲带领嘅营销团队通过客户调研，逐步解阿入面员工嘅“钱包”。比如，总价约700万元嘅房子，主系要系阿入面p6级别以上嘅员工喺买。

成个望京5年没有供货，且项目系地铁上盖，区位同交通成为互联网产业人口就近置业主系要考虑嘅因素。“这些互联网精英哋大多都系90后，习惯城市商圈嘅生活方式，且工作节奏大多996、007，唔愿意花更多时间喺通勤上。”上下班高峰有多堵？焦亚洲说一个细节：到晚上10点，互联网白领哋纷纷打卡下班，项目售楼处常常打唔到车，滴滴打车排队到100多号。

同系互联网公司，但望京同西二旗嘅客群特性唔尽相同。“西二旗偏科技类，而望京偏商业运营类，同码农有所唔同。”焦亚洲介绍，喺华樾北京规划设计阶段，金地便住重突出项目兼有城市繁华区配套同小区内一方静谧归属嘅立意。考虑到互联网公司客户多系海归、精英，注重生活品质，项目更多地将心思用喺打造园林上，启用金地喺西二环嘅顶豪产品金地华著原班设计团队。

园林上增加近2成嘅投入，但焦亚洲坚信，将成本花喺客户关注嘅地方，这些互联网新贵哋识愿意为之买单嘅。“这些互联网年轻人，比如够晒喺阿入面做到p6以上嘅级别，几乎都系行业佼佼者。”对佢哋而言，生活方式嘅吸引力系第一位嘅，而园林系生活方式嘅重系要承载，“铺一个草皮，项目都可以卖，业主入住后最多自行添置家居提升幸福指数，但好难对绿化大动干戈。”焦亚洲解释。

其后嘅销售数据应证焦亚洲及团队嘅设谂：互联网客群对价格敏感度较低，客户全抢最贵嘅楼层、户型。“20多层嘅楼，每个楼栋最贵嘅次顶层、中高层一堆人抢，而最便宜嘅2、3层，便宜近50万，却系卖得较慢嘅。”

华樾北京仲刷新焦亚洲自己从业近20年嘅一个认知。由于二期开盘前突遇新冠疫情，售楼处关闭，部分客户从未见过房子长乜嘢样，就远程付完全款定房，互联网、金融行业居多。“互联网小精英哋有一种认知，愿意相信互联网上睇到嘅嘢，就算系买一个大几百万嘅房子。”“阿入面人肯定唔识喺白天嚟签约。

”针对互联网人996、007嘅工作节奏，销售人员租房都会离售楼处近一点，晚上12点下班系常态，甚至有好多IT人凌晨2、3点到售楼处睇房、定房，售楼处24种头需有人值班。

05 新贵崛起同传奇远去？

互联网行业喺20年内写就一个个造富神话，胡森便系通过自身经历，坚信互联网可以等年轻人实现财富阶层跃升嘅行业。

2008年，胡森硕士毕业后，放弃国开行嘅offer，毅然加入腾讯做一个码农。一年后，佢决定北上，喺朋友租住嘅回龙观合租屋入面蹭住3个月。2010年，胡森选择加入奇虎360，并喺5年间从高级工程师到技术经理，再到技术总监嘅位置。

2014年，当胡森决定离职创业，卖掉奇虎360股票套现1000万元，这系其他人生嘅第一桶金。这笔钱被胡森喺东四、西二旗买入3套房子，而家嘅价值翻2-3倍。

几次创业失败后，2020年，胡森选择回到西二旗嘅大厂，梦开始嘅地方，担任中层业务管理者。除薪资较高，胡森更睇重嘅定系公司畀予自己嘅权限，以及股票期权。

“程序员实现财富自由嘅路径之一，便系加入独角兽公司，拿到大量期权，并坚守到上市套现。”胡森说。

2021年，百度香港二次上市嘅脚步近嘎啦，知春路嘅字节跳动称正考虑将部分业务上市，中关村嘅商汤科技、知乎，以及后厂村嘅滴滴出行等互联网企业，前赴后继地传出上市计划。

如若上市，又将有一批互联网新贵期权变股票。

而当问起北京市场，可唔可以再造类似过去橡树湾、万城华府、五矿万科如园等“神盘”嗰时，一位曾参同过橡树湾项目的负责人表示好难，“唔系市场购买力不足，都唔系开发商产品功力退化嘎啦，系北京市场已经没有大盘，且价格限制都系要求开发商必须压缩利润、追求流速，抓紧回款。”“过去所谓神盘嘅成功，系将土地价值最好地展现出嚟。但喺唔同嘅城市发展阶段，有关部门考虑嘅侧重点识唔同。比如当下，更重系要嘅系刚需客能否上车。”该项目负责人说。

（胡森、陈慧为化名，实习记者蔡瑞对本文亦有贡献）