而家市面上积分摇号嘅都系谁

编者按：本文嚟自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

喺上海新嘅楼市调控逻辑下，产生，一种新嘅摇号模式，都诞生，上海楼市入面唔曾有过嘅：积分摇号池。你能打几多分，意味住你是否能够有资格进入上海一啲热门盘嘅摇号池。

因为对于高积分人群嚟说，只要能够进入摇号阶段，上海无论边一个新盘，对于佢哋都系一样嘅中签率：相当于77%。

这放喺外环外嘅刚需盘都许并唔系乜嘢大唔，嘅事，但系对于上海这两年绝大多数嘅热盘，中签率只有10%左右嘅前提下，这系一个极高嘅中签率。

所以打分制度，真正意义上利好嘅系，呢啲高积分嘅购房者，因为佢哋可以循环往复地进入好多热门盘嘅摇号阶段。

嗰么喺上海楼市呢一轮新政下，积分高嘅都系乜嘢人？佢哋更倾向于买边一类型嘅产品？

我哋要先从第一个触发，上海积分摇号制度嘅呢个项目，建发浦上湾开始说起。

建发浦上湾嘅积分摇号入围线：56.7。

我哋可以从呢个数字当中窥探出呢一轮上海楼市调控嘅作用，已经显现嘎啦。

根据上海而家嘅呢一套积分规则，56.7分系一个相当合理嘅数字，因为噉就系外地年轻家庭嘅积分及格线。

因为我哋一旦结合产品特性，能够大概率预估得到，将将好踩喺56.7分数线嘅用户画像系，外地家庭社保刚啱好缴满67个月，都就系5年零7个月嘅嗰一群人。

这群人恰恰好符合目前政策调控入面最优先倾斜嘅一批人，佢哋刚啱好缴满5年社保，从大概二十二三岁刚毕业到而家，正好适婚年龄，买房系佢哋目前人生阶段入面可能最重要嘅一件事，都系步入人生下一个阶段嘅入面程碑。

第二个，56.7仲有一点好重要，嗰就系无论你系上海户口，仲系外地户口，一旦你喺上海有房子，嗰么最高只能得30分。

按照社保动态分从2001年开始算起至今，动态分最高分系24.2分，即便系你从2003年或者以前就开始喺上海工作并且缴纳社保，嗰么仲系没有能够达到入围摇号线。

全都系无房户进入摇号，呢啲都系新嘅积分摇号制度，利好刚需嘅体现所喺。

第三个，我哋说并唔系所有新盘都会进入积分摇号。

有意思嘅系，同样喺首批试点项目嘅金地峯范却因为认筹人数唔够，同宝山上大嘅经纬学府阳光都因为认筹人数没有达到房源嘅1.3倍，都没有触发摇号机制。

但对比一下三个项目嘅产品细节，原因就一目，然，建发浦上湾认筹金才20万，而金地峯范同经纬学府阳光认筹金分别达到，80万、130万。

咁样一嚟，但系以睇出通过提高认筹金嘅方法都许能够避免楼盘进入积分摇号机制，同时都唔会触发5年限售嘅规则，这恐怕会成为今年好多大热楼盘嘅操作手段之一。

所以，真正嘅高积分刚需都许唔必只盯住一个盘，你要知道只要系高积分，喺上海新房市场入面你就系最有优势嘅嗰一群人，所以真嘅要用好呢一张房票，认真嘅挑选。

但系，新政下积分最高嘅嗰批无房户，你可能没谂过竟然会系佢哋。

我将高积分嘅买房者分为以下几种人嘅排序。

第一种系极限情况，都系接近于满分人群嘅，喺新政嘅积分制度下，需要满足上海户口+无房+超高年份嘅社保缴满。

站喺无房户鄙视链最顶端嘅就系，本地老年人卖掉老破小置换新房，佢哋就系而家楼市入面积分最接近于满分嘅人群，因为佢哋嘅社保交嘅更多。

但系老年人嘅最大问题系贷款批唔下嚟，所以大部分应该都会系全款买房，其实选择范围就比较小嘎啦。

其次系，拥有住超强购买力嘅本地改善客群置换，一旦只持有一套五年以上嘅房屋嘅改善人群，卖掉手中嘅房子，佢哋喺楼市入面都基本就系无敌嘅存在。

且年纪越大，社保交嘅越久，积分越高，无论喺摇边个热盘，进入摇号积分悬念唔系好大。

所以这入面就可能会有咁样嘅情况发生，40-50岁嘅中年改善群体可以将房子卖畀父母，腾出一张高积分房票，以70-80高积分摇号，同时仲可以贷款，变成，楼市当下最有竞争力嘅购房者。

嗰么未嚟市面上会唔会产生一大批因为挪腾房票，但实际上却没有进入流通市场嘅二手房？或者一大批老破小房源但系无人问津？

要么，系喺上海工作多年仲一直没买房嘅中年无房家庭，被称为社保巨子们。

毕竟上海户口值10分=9年社保，如果没有户口多攒社保积分，就可以抹平呢个差距，等自己处于高积分嘅段位。

仲有嗰些刚拿到上海户口嘅留学归子或者人才，如果系海归学子说白，都唔缺首付，佢哋极有可能会因为高积分，这两年积极快速地结婚，然后进入一手房市场摇号。

按照咁样嘅规则嚟理解，上海未嚟位置好一啲嘅热门新盘，以上几种高积分购房者系占领住绝对嘅上风。

但系，站喺鄙视链最顶端嘅仲系啱啱卖掉手头上一套老破小嘅，老年人置业者们。

我哋可以猜测，未嚟会唔会有大批老年人采用过户或者卖房子嘅方式，挪腾出一张超高积分嘅房票嚟呢？

完全有可能。因为佢哋只要将房子一卖，立即满足所有条件，并且连新房首付或者全款嘅钱都有嘎啦。 

所以手上有房嘅上海本地老年人，或者将成为今年楼市一股唔容小觑嘅力量。

其实，早就有迹象表明，上海老年人买房，已经形成，大趋势。

喺巧克丽丽嘅《上海老年人买房，胆子大到谂唔到》这篇文章中，都具体有分析过喺上海53-62岁老年人买房嘅一啲特点同喜好。

这入面我摘出嚟一点作为参考：

喺300-500万呢个总价段，老年人显然胆子更大一啲，60岁以上购房者嘅改善需求系其佢年龄段嘅1.6倍，但系以说，当下上海300-500万总价段，老年人嘅置换市场，占比相当高嘅市场份额。

嚟源：2020年上海链家成交数据

嗰就意味住，今年开始上海银发老人嘅置换潮可能会全面爆发。而且未嚟60岁以上嘅老人会越嚟越多，超过1/3嘅购买力有多可怕，唔用多说，吧。

以一换一，用老房子换新盘，呢一批老年人，佢哋手上拿住现金，并且系接近满分嘅超高积分，恐怕就系无敌嘅存在，吧。

高积分嘅老年人，都钟意乜嘢样嘅房子。

首先，根据2020年链家嘅成交数据，62.4%嘅年长者钟意：以旧换新，并且钟意电梯房。另外，因为总价嘅关系，佢哋不得不逃离市中心，置换到外环去居住。

嚟源：2020年上海链家成交数据

这系一个非常有意思嘅话题，首先这呢啲老年人年纪比较大，好多人都唔能贷款买房，只能全款置换。

嗰么就会出现呢种情况，今年喺一手房市场，无房年轻刚需喺外环外嘅竞争对手，唔系人哋，好可能就呢一批啱啱卖掉老公房，或者系刚拿到拆迁款嘅家庭。

呢啲无限接近于满分嘅购房者，喺今年会尤其坚定嘅进入一手房市场，同样都会好大程度上影响住上海楼市二手房市场嘅供求结构。

对于一手房嚟说，会出现老年人到处同年轻人一齐摇新房嘅盛况。对于二手房市场嚟说，会有一定数量嘅老破小房源，进入二手房交易市场。

佢哋卖出嘅老破小，会喺二手房市场变得更加嘅供过于求，而持续低迷，变得越嚟越唔值得投资。

未嚟我哋去到售楼处案场，系唔系将会碰到更多嘅银发老人喺睇房买房呢？这其实都非常有意思，值得去进一步关注。

好多人会有一个错觉，认为都许只有刚需盘，先会触发高积分摇号。

到，高总价嘅项目改善客群多，购房者嘅积分会因为大部分都系二套置换而变得更低。

其实唔然，我前些日正好睇到一份，仁恒金桥项目部分认筹客户喺群入面接龙嘅积分同户型，呢个数据可能样本唔够大，但系足以说明一啲问题。

首先我拉，一下平均值，这批意向仁恒金桥项目嘅购房者，整体平均积分喺61.2左右，意向认购仁恒金桥项目嘅人，其实大家分数都唔低。

嗰些认筹仁恒金桥项目嘅高积分购房者，超60甚至70积分以上嘅积分客群，出现，两极分化嘅情况，要唔直接都冲住最大嘅户型150平去，都有100平嘅小户型，系刚需+改善嘅组合。

咁样推演下嚟，建发浦上湾都剩只只系一个上海中等偏下嘅楼盘，未嚟前滩、北外滩嘅几个红盘没有个60分，谂要进入摇号池子几乎就系日方夜谭嘎啦。

有人说，这系一条睇似调控楼市，实则有意促进结婚率嘅楼市新政。

老年人或者可以通过卖房，从而变成高积分嘅购房者，年轻人只有结婚+落户+持续唔断嘅缴纳社保。其中最快速嘅方法就系结婚。

无论怎么说，喺上海奋斗嘅年轻人们谂要买房，只谂住赚钱仲唔够，仲得积极努力地找对象。

因为只有高积分，先能够多进入一啲好项目嘅摇号池子入面，喺上海下一轮嘅楼市轮动入面，占领比较主动嘅位置。

所以会唔会，老年人卖房置换，年轻人结婚摇号？谂象一下仲有啲魔幻。

以上为正文，嚟自乔唔丝