规范发展长租公寓，点样做才能不爆雷?

前不耐，国家十四五规划同2035年远景目标纲要全文公布，其中提到，要加快建立多主体供畀、多渠道保障、租购并举嘅住房制度。

具体而言，要加快培育同发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，扩大城市租赁住房供畀，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

今年嘅政府工作报告都提出，要解决好大城市嘅住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房同共有产权房供畀，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

两份重要政府文件均提到，要大力发展住房租赁业务，规范长租房市场。长租房嘅市场主体是长租公寓，长租公寓是住房租赁最主要嘅组成部分之一。

政府规整长租公寓市场嘅原因，一方面是大城市住房矛盾突出，房价高企，以年轻人同新市民为代表嘅重点人群买房难度大；另一方面，长租公寓市场乱象频出，上年青客公寓、蛋壳公寓等头部长租公寓运营商先后爆雷，更是为市场监管敲响‌警钟。

为何要发展长租公寓？长租公寓为何频繁爆雷？点样规范长租公寓市场，先能避免爆雷？

01 应运而生

2018年底，国家卫健委发布嘅《中国流动人口发展报告2018》指出，我国流动人口规模从快速增长期进入调整期。虽然咁，2017年流动人口总量仍达2.44亿人，占全国总人口数嘅17.6%。其度，北京、上海、深圳、广州同杭州、苏州、日津等热点二线城市拥有大量嘅常住流动人口。

全国近五分之一嘅人口处于流动状态，流动人口释放‌人口红利，都催生‌巨大嘅居住需求。囿于大城市房价高企，以及工作同规划变动嘅不确定性，租房成为绝大多数流动人口嘅首选。租房市场由此蓬勃。

在房屋租赁市场，个体将闲置嘅房屋出租嘅现象非常常见，但个人房屋租赁存在价格不透明、居住品质难保障、居住服务参差不齐、二房东同中介乱收费甚至呃租等乱象。同之相比，规范嘅长租公寓更符合市场需求。

同个人住房租赁相比，长租公寓具有标准定价、居住质量相对较高、服务优质、平台专业等优势。理论上嚟睇，长租公寓既能缓解大城市嘅居住难题，又能改善租户嘅居住条件，提升其居住满意度。因而长租公寓业务得到‌官方嘅支持。

为支持住房租赁业务，2015年1月6日，住房城乡建设部出台《住房城乡建设部关于加快培育同发展住房租赁市场嘅指导意见》（后简称《意见》）。

《意见》明确鼓励成立经营住房租赁嘅机构，通过长期租赁或购买社会房源，直接向社会出租，或进行装修改造后再向社会出租。

同时，《意见》都支持房企将其持有嘅房源向社会出租，支持房企从单一嘅开发销售模式，转向租售并举模式。包括自持部分房源用以长期出租，或同经营住房租赁业务嘅企业合作，建立开发同租赁一体化、专业化嘅运作模式。此外，仲要支持房企将存量房源投放到租赁市场等。

官方为长租公寓背书，鼓励发展以分散租赁，统一运营嘅分散式长租公寓，以及利用自有物业或购买物业统一运营嘅集中式长租公寓。

此后，官方几次发文支持长租公寓发展，今年更是将其写入政府工作报告同十四五规划，重视程度可见一斑。喺政策嘅鼓励下，长租公寓行业蓬勃而起。

02 险象环生

《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，56.55%嘅租客将长租公寓嘅房子作为租房首选，有近20%嘅租客会选择购买长租公寓提供嘅保洁、搬家同维修服务。长租公寓有市场，都可以讲出新故事。

但在实际运营嘅过程度，长租公寓问题频发，乱象丛生。如装修完即入驻，甲醛超标；高租低出，长收短付；违规经营，无序扩张；服务水平参差不齐，行业标准不一等等。

自如甲醛事件已经过去两年半，但自如在内嘅长租公寓运营商，仍不时被爆出甲醛超标嘅新闻。

长租公寓甲醛超标部分截图 资料来源：百度资讯

另外，长租公寓运营商为快速提高市场占有率，高价从房东手上收房，再低价出租畀租客。租客以季付、半年付同年付嘅方式缴纳租金，长租公寓运营商以月付或季付嘅方式支付房东租金，巧借资金错位扩张规模，加剧恶性竞争。

不止咁，长租公寓运营商服务水平不一，收取嘅居间费用或服务费用标准不一，部分租客居住体验差，居住品质难保障。

但最危险嘅，仲要是租金贷。集中式长租公寓多为购置或自持嘅房源，运营方多为开发商，资金实力相对雄厚。相较而言，分散式长租公寓运营门槛低，资金实力相对较弱，广泛使用租金贷融资。

分散式长租公寓嘅本质是中间商赚差价，利用品牌同平台优势，以略低于市场均价嘅价格从房东处租得房源，统一装修改造。再利用长租公寓标准化、品质好同服务好嘅优势，以略高于市场均价嘅价格转租畀租客。

在成个交易度，分散式长租公寓运营商本质上是扮演住二房东嘅角色，“弯腰捡钢镚”。从房东手上分散收房，行业门槛低，但系用资金少，难以规模化。为‌克服规模难题，分散式长租公寓运营商揾到‌一条“捷径”，即引入租金贷，利用资金错位，迅速膨胀。

租金贷是租客以个人信用为担保，同第三方信贷机构签订嘅贷款协议，按月仲款，长租公寓运营商将其包装成“月付”嘅方式向租客推销。另一方面，信贷机构则将一年嘅租金一次性支付畀长租公寓运营商，长租公寓方再以月付或季付嘅方式向房东支付租金。通过咁样嘅方式扩大资金池，为规模扩张输血。

租金贷睇似能换嚟多赢局面，实际上暗藏风险。引入第三方信贷机构之后，长租公寓将运营风险转嫁到租客同房东身上。上年蛋壳爆雷，到蛋壳总部维权嘅房东同租客排成长龙。房东收不到房租将租客扫地出门，租客无房可住仲要继续偿仲租金贷，最根本嘅原因就是蛋壳过度使用租金贷。

原本低风险嘅二房东生意，加入‌租金贷杠杆之后，变成‌击鼓传花嘅庞氏呃局。

一旦发生租客大规模退租，或者出租率不及预期等情况，通过租金贷塑造嘅“虚假繁荣”就会破裂。不仅会危及长租公寓运营商本身，都会畀租客、房东甚至成个长租公寓行业带嚟重创。

03 破壳新生

规范长租公寓市场，最紧迫嘅，就是规范租金贷，主动迫出市场泡沫，避免带嚟更严重嘅影响。

2019年12月，住建部等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序嘅意见》，明确规定租房租赁企业中租金贷占比不得超过30%，超过比例当于2022年底调整到位。2020年9月，住建部《住房租赁条例（征求意见稿）》发布，禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。

蛋壳公寓爆雷事件之后，北京、深圳、上海等地均出台相应文件，规范长租公寓运营商嘅经营问题，加强租金贷监管。

实际上，租金贷背后折射出嘅，是长租公寓嘅融资难问题。

银行等金融机构融资是房企融资嘅主流渠道，但大部分长租公寓运营商都没有房产用于抵押，好难在银行等金融机构进行融资融券。同传统嘅房地产业务相比，长租公寓，尤其系分散式长租公寓融资渠道狭窄，融资成本较高。

此外，长租公寓并非旱涝保收，受市场影响大，租金波动、入住率变化等，都会影响经营业绩。不仅咁，长租公寓讲到底仲是一门薄利生意，运营周期长，投资回报周期长，同好多投资者或债权方嘅预期不符合。

拓展同优化长租公寓嘅融资渠道，如资产证券化融资，债券融资同股权融资等，用多元化融资方式为长租公寓嘅发展续航。堵住开得过大嘅租金贷口子嘅同时，疏通第啲融资渠道，“堵”同“疏”结合，营造更好嘅融资环境。 

缓解长租公寓嘅融资难问题仲未够，要等行业跑起嚟，最主要嘅仲是要解决好商业模式嘅问题。而家嘅长租公寓仲是以租赁业务为主，赚取租金收入。但要真正将长租公寓行业做好，仲系要要拓展业务边界，做紧租赁之外，探索做平台，做增值服务等，将饼摊大，先有更多获利空间。

另外，长租公寓，尤其系集中式长租公寓嘅规模运行基础是充足嘅房源。对于集中式长租公寓而言，但系以拓展租赁房源来源，如在可行范围内推进更多闲置嘅集体建设用地、工业用噉等入市，盘活存量土地，增加租赁房源。

为‌规范行业发展，避免恶性竞争，保护租客同房东利益，仲系要要政府无形之手调控，用政策同法律维护各方利益，尤其系最弱势嘅租客嘅居住权益。

总体而言，要规范长租公寓市场，推进行业健康发展，最重要嘅，就是等企业有钱可借，有利可图，有房可用，同时保障各方权益。