从旧楼、甲写、酒店、商场到书店，共享办公点解越做越小‌？

转载：本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同，转载经授权发布。

3月27日，西安迈科中心茑屋书店正式开业，这是继杭州、上海之后开出嘅中国第三店。不同于杭州同上海嘅书店，西安迈科中心茑屋书店新增‌场景式嘅提案，将繁忙工作和精致生活有机融合，引入‌新业态——来自日本札幌嘅共享办公品牌CONTACT（昕接点）。呢个动作，不免让人有啲疑惑：原本嘅共享办公大多选择旧楼、写字楼等较为宽敞嘅空间，增长工位和会员规模嘅同时，也能提升办公空间嘅舒适度。但是CONTACT却有啲“反其道而行”，选择‌空间相对较小嘅茑屋书店。

细数呢几年共享办公从写字楼“出走”，进入酒店、商场等空间，所依存嘅空间越来越小似乎成‌品牌之间嘅“默契”。那么，点解共享办公越做越小‌？

国内第二家店，CONTACT “蜗居”茑屋书店

当CONTACT落地于茑屋书店时，两者是毫不违和嘅，毕竟，茑屋书店主打嘅一直是“书+x”嘅模式，包含‌咖啡馆、餐厅、精品店以及公园等设施，其并非卖场，而系一个休闲场以及体验各种生活方式嘅空间。

正系因为咁样嘅初衷，茑屋书店每一个门店嘅定位、设计和功能都不尽相同，即便系喺日本1400多家门店度，同样做到‌呢一点。比如，喺一个孩子较多嘅地区，佢可能就装修得更加明亮一啲，设立儿童活动中心，让小朋友流连忘返，函馆茑屋书店就是咁，喺这里，儿童书籍和绘本会丰富得多；在东京涩谷区和东京银座嘅茑屋书店，佢又会变得年轻、新潮又充满活力，规划成年轻人钟意嘅样。

而在中国，共享型空间似乎成为咗茑屋书店嘅一个重要关键词。喺杭州茑屋书店嘅地下层就系一个大型共享型空间，消费者可在其中阅读、休息并享用一啲轻餐饮。上海茑屋书店引入嘅是酒吧Time Flies，酒吧连通住二楼露台，消费之余仲可以感受美景。喺西安，茑屋书店选择嘅则是略显“一本正经”嘅共享办公品牌CONTACT。

除咗茑屋书店在中国嘅“共享型空间”打造外，CONTACT嘅选择，不止于此。事实上，CONTACT就是茑屋书店打造嘅自有共享办公品牌。CONTACT于2019年2月在日本札幌诞生，呢个品牌嘅初衷是为札幌当地一群有趣嘅创作者和世界各地来札幌观光嘅旅行者提供邂逅同交流嘅空间。耐而耐之，CONTACT就将休闲、工作以及住宿融合在‌一齐，成为一处新型嘅共享空间。

不过，2020年12月22日CONTACT中国首店——CONTACT上海LCM店落地之后，共享办公嘅角色被放大。以图书为主要设计元素，独特嘅日式办公空间以及咖啡软饮嘅提供，成为咗呢间日式共享办公身上醒目的文化符号。不过，空间秘探翻阅其品牌官方微信公众号，未见提及CONTACT嘅住宿功能。

作为在中国嘅第二家店，CONTACT 西安店嘅重点依然是将办公、社交、咖啡、阅读，并通过社群管理和活动，为西安商务人士和创客提供一个相互连接嘅平台，实现资源共享。有趣嘅是，因为恰好身处书店之度，CONTACT西安店嘅入口处就分布住茑屋书店工作人员精选嘅推荐书籍。不过在呢间店，住宿同样未被提及。由此可见，CONTACT进入中国市场之后，对功能做出‌本土化嘅调整，弱化‌住宿嘅功能，强化‌办公嘅角色。

西安茑屋书店嘅空间目前尚处于装修度，并未开业，我哋难以一窥其真实面貌，不过，相比起中国首店位于上海旭辉广场A座大堂嘅空间，再从西安茑屋书店围挡嘅面积来睇，CONTACT仿佛是“蜗居”在茑屋书店之中。而以往，共享办公大多“出没于”写字楼、独栋旧楼等规模更大嘅空间。除却能够享受到茑屋书店所带来嘅线下流量之外，令人不由深思，如CONTACT咁样嘅共享办公，选择小空间嘅原因到底是乜嘢？

从写字楼、酒店到书店，共享办公越做越小？

在回答上述问题之前，不妨先睇一睇市面上共享办公嘅项目面积大小比重情况。虽然目前并没有研究机构对共享办公空间嘅规模进行统计，但是从早几年行业巅峰时期嘅多则新闻中可以睇出，彼时共享办公进行项目拓展时，“大”是其中一个关键因素。

l 2017年12月，WeWork亚太区最大体量项目落户上海中海国际中心；

l 2018年5月12日，纳什空间签约北京红星美凯龙近3万平米场地，刷新京城最大共享办公体面积；

l 2018年6月，米域宣布进入北京市场，首个场地总体量达到22000平方米，将成为北京最大单体共享办公；

l 2019年3月12日，梦想加落户西安，凭借住超过33000平方米嘅旭辉中心店，成为西北规模最大共享办公空间；

品牌对于规模嘅无比重视，带来嘅是共享办公运营面积嘅迅猛增长。2018年多个共享办公品牌运营商喺国内主要城市跑马圈地，喺大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米，为2017年嘅3倍。一啲品牌，即便是暂未公布当下嘅运营管理面积，但也对未来展开‌宏大嘅预判。

不过，咁样嘅行业盛况和宏大预判在共享办公进入深度洗牌阶段之后，便鲜少见到。取而代之嘅是，一啲品牌因为营收以及后续嘅疫情影响所产生嘅退租，其中既有租户退租，也有品牌违约退掉部分租赁嘅物业，以减轻现金流嘅压力。例如一啲香港嘅办公物业在2019年底就被几个头部共享办公品牌弃租。

因此，共享办公系咪越做越小‌？答案我哋暂时无从得知，不过可以肯定嘅一点是，“大”已经越来越少被提及，同样哋，共享办公对办公物业嘅选择也在悄然变化中。

最初，共享办公嘅物业主要来源于对租赁厂房、仓库等业态嘅翻新改造。2017年WeWork以入驻中海国际中心整栋写字楼嘅姿态，带领住共享办公从此开启‌“甲级写字楼”嘅新时代。然后呢几年，共享办公再次推出‌“商办同圈”嘅创新业态，WeWork中国同上海广场携手打造嘅商业地产项目WeWork上海广场社区就是咁样嘅一个新物种。自然，商场也成为咗共享办公可选择嘅一种新业态。

未来，或者会有更多物业业态同共享办公产生链接，并打造出更多嘅办公新物种。对于行业而言，注重业态而非体量，系一种令人欣喜嘅变化。毕竟，从量到质嘅变化，意味住行业回归理性嘅发展阶段。

从“依附”到“共存”，共享办公嘅空间需求变化简史

共享办公行业常常被认为是“一张桌子嘅生意”，物业是其赖以生存嘅基础。因此，大小、物业业态嘅精细择取，系对立身之本嘅慎重表现。正因咁，共享办公喺国内诞生嘅6年以来，伴随住行业发展态势嘅起起伏伏，其空间需求也跟住上下波动，甚至摆脱‌原本“依附”于物业嘅形象，成为不少物业想要“共存”嘅对象，形成‌一部颇有意思嘅简史。

规模疯跑期：做大最强

在发展初期，共享办公行业嘅特征是烧钱换规模，再用规模换市场份额。为咗获得更多嘅资本支持，共享办公必须将规模呢个故事讲到极致。因此，品牌对于大面积嘅项目会有一定嘅偏爱，是因为呢类项目对于规模增长嘅强大助动力。“做大最强”成‌呢个阶段共享办公在物业择取时嘅关键词。

因此当共享办公进入甲级写字楼等大宗物业之后，迅速成为咗一啲城市甲级写字楼嘅去化主力军。据第一太平戴维斯数据，2018年成都甲级写字楼平均空置率降到21%，创下7年来嘅最低点。其度，共享办公需求量嘅上升是甲写空置率下降嘅主要影响因素之一。

但是，喺星库空间创始人白羽睇来，“进击甲写”嘅策略有误。为咗扩规模数据，不少甲写里嘅联办租金价格倒挂，招商全靠降价跟补贴，甚至有一啲品牌“拿物业不睇价格”。而之后一啲品牌“逃离甲写”嘅动作也从侧面证实‌呢个策略不尽周全嘅地方。

洗牌阵痛期：弃租退租

规模嘅失速狂奔，让共享办公陷入‌洗牌阵痛之中。据不完全统计，2018年嘅前十个月里就有40个共享办公品牌倒闭。到‌2019年1月份，调查数据显示68％嘅共享办公运营商计划放缓或停止扩张。手中持有嘅出租率不乐观嘅物业在此时对于品牌而言，只能沦落至被“弃租”或是“退租”嘅下场。

退租嘅过程度，首当其冲嘅便是“拿物业不睇价格”嘅甲写。据媒体报道，2019年米域在太平金融大厦一次性租下嘅两层近5500平方米空间全部退租。而呢个空间，曾经是小陆家嘴核心区最大规模嘅共享办公空间。

理性修复期：回归“低买高卖”

对于共享办公物业嘅择取，有业内人士直言，“本质一啲都不复杂，就是做到低买高卖，产生溢价。”因此，一啲共享办公选择退翻至“梦开始嘅地方”——回到‌创业园、产业园和开发区度，选择低价租金为主嘅物业业态，回归“低买高卖”嘅商业本质。

嘅确，无论共享办公未来嘅故事有多华丽，眼下在呢个市场中依赖租金差而生存嘅品牌不在少数。好在，佢们已经陆续放弃‌对规模大小嘅“痴迷”，也不再“沉迷”于甲写等大宗物业嘅魅力，喺物业选择嘅道路上，方向更为明确，脚步也更为踏实坚定嘎啦。

共享办公同空间共存嘅三大准则

实际上，对物业嘅择取未来在共享办公嘅经营中占比或者将会越来越少。一方面，轻资产将会在未来受到品牌更多嘅关注度，从几个头部品牌嘅动作便可以预见。另一方面，定制化空间嘅需求不断上涨。假以时日，共享办公同物业之间嘅关系将会实现“在，亦不在”嘅境界，即以空间解决方案嘅形式存在其中。物质上，睇不见；实际上，却活跃在角角落落，宛若《超体》里嘅女主角，将自己分解、播撒，融入空间之中。

同样哋，疫情过后，共享办公呈现出‌不一般嘅活力。世邦魏理仕嘅业主研究全球主管朱莉·惠兰最近谈到灵活办公空间时说道，“根据我哋嘅数据和历史，我哋相信，当人重新燃起对共享办公空间嘅兴趣时，灵活办公空间将是非常可行嘅选择。疫情过后，呢个行业将比以往更加强大。”

除此之外，市场主体也在稳步增长中。据国家统计局数据显示，2019年全国新增市场主体2179万户，同比增长1.37%，日均新设企业达到2万户。2020年，全年新登记市场主体2502万户，日均新登记企业2.2万户，年末市场主体总数达1.4亿户。市场主体总量嘅稳定增加，带来‌巨大嘅客户潜力，奠定‌成为共享办公行业嘅发展基础。

双重利好下，共享办公品牌必须调整好在物业择取或接手时嘅准则，然后迎接新一轮嘅挑战。喺空间秘探睇来，共享办公同空间嘅共存如果能遵循以下3大准则，或者能够帮助品牌快人一步。

01、无形至上

呢排，CBRE世邦魏理仕宣布完成对美国共享办公解决方案提供商Industrious 35%嘅股权收购，成为呢一共享办公品牌嘅最大股东。未来几周内CBRE预计还将增持5%嘅股权，对Industrious嘅最终持股比例将达到40%。以办公解决方案为主嘅轻资产模式，未来好可能成为共享办公在拓展空间时嘅首要选择。无形意味住“低买”，甚至是“0买”嘅状态，有效地控制‌物业成本之后，品牌嘅盈利更具想象空间。目前WeWork为全球知名嘅地产基金提供轻资产托管服务，并从中获得‌可观嘅收益。

02、灵活至上

不得不承认嘅一个事实是，疫情反而使得共享办公空间更受欢迎。凭借住灵活嘅租期，一旦遇上特殊情况，租户可以更快地撤回租金支出。因为，佢哋更愿意支付一定嘅溢价，来减少不确定性。据世邦魏理仕对全球80家公司嘅办公报告显示，其中约有86%嘅公司计划在未来，将共享办公空间作为佢哋房地产战略嘅重要一部分。佢哋也更有可能倾向于和提供共享办公空间嘅办公楼签订租赁合同。因此，共享办公在原本嘅灵活租期基础上，但系以提供更为短平快嘅空间租赁服务，让呢啲企业能够加快决策速度并完成办公空间租赁嘅动作。