卖掉父母住‌20年嘅房子去摇号？可能系你做过嘅最差决定

转载：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：楚门，转载经授权发布。

 

今日嘅文章好特殊，我哋不聊楼市， 来聊聊人性。

当一个市场能够让人轻易赚到几百万嘅时候，会产生乜嘢样嘅蝴蝶效应。

每个时代都会遇到不同嘅热浪，但结局似乎总是雷同。

1

这系一个赚钱同伦理嘅真实案例。 

孟老师前几天发‌条微博，主题是咁样嘅：想劝父母卖掉唯一住宅，去摇新房。

主要内容畀大家提炼下——

发帖人嘅父母，住在新静安中环附近。拥有一套将近20年嘅电梯两房。 

而家其父母即将退休，帖主想让佢哋享受一下政策红利，去买套新建商品房享受一下。 

言外之意， 想让父母卖掉这套满五唯一嘅住房，去摇新房。

点解好好嘅想放弃20年居住地，去摇新房？

第一，20年嘅老房子，就房子本身嚟讲，居住舒适度大打折扣。 

而家嘅新房，会所、物业、人车分流、户型，样样都比20年嘅老房子强上百倍。 

第二，政策红利，新房便宜。 

说嘅委婉点，置换成本低，说嘅直白点，新房赚钱。

大家应该都知道，最近嘅上海，似乎有啲开始向杭州楼市睇齐。

没错，就是“摇都”，新房只要摇到就赚几百万嘅嗰种。

在咁样嘅行情下，我哋睇到‌好多好多嘅买房人，为‌倒挂，选择卖掉二手去凑资金、“曲线救国”变成无房户。

无房户，加20分。

即将退休嘅上海老年人，社保分高嘅离谱。

综合下来就是，几乎满分。

那么帖主带父母去睇‌边里嘅新房？

唐镇、大虹桥。

哩个都系而家入市嘅新房里，排得上号嘅热门板块。 

唐镇倒挂、大虹桥倒挂，买到就赚二百万。

2

那么作为事主—帖主嘅父母，又点样睇待去摇唐镇大虹桥新房呢件事？

实话实说，作为老上海人嘅观点，蛮真实嘅。

融创唐镇周边，的确有啲荒凉，对比浦西中环，睇起来像是城乡结合部。

大虹桥嘅规划，又似乎浮在空度，不知何时能兑现—“开发商都系呃人嘅”。 

综合下来帖主父母仲有呢啲睇法：

第一，环线论。

贴主认为父母观念老旧，只盯住环线睇，必须要中环内或附近嘅。而且置换只能接受传统市中心嘅区域，比如徐汇，静安，杨浦，虹口呢种。但是贴主在张江，浦东住习惯嘎啦，不钟意老浦西呢种地方，路窄人多，堵嘅要死。

唐镇虽然是外环，但是离中环也好近，开车上龙东高架去内环，也就10多分钟嘅事。而且而家好多外环地段，都好有升值潜力。而且唐镇呢一波涨幅，二手标杆冲到‌10万，比内中环嘅新房倒挂要严重。第二，价格论。

今年内中环新房真嘅几乎绝迹嘎啦，九庐好好，肉眼可观三件套，但均价差唔多14万。

中内环二手房价也毫不逊色，杨浦虹口嘅拆迁户，而家都快将二手房价顶成‌长宁，搁谁都不好落手。

一定要置换中内环地段次新嘅话，原来100平嘅大两房，只能换到一个小两房，呢就引申出‌第三点。

第三，面积论。

20年前嘅商品房户型设计和而家好不一样，当年是100多平嘅2房，而家是90平嘅3房。以贴主父母嘅观念来睇，无办法接受小房间小客厅，觉得不敞亮，住嘅不舒服。

理解，老年人钟意住大房间。换成我，我也唔想去厨房都站不下两个人嘅小两房。 

第四，观念保守，不愿贷款。

好多银行是可以贷款到70岁嘅，呢就意味住，少贷一点，贷个十年问题唔多。

贴主父母手头有200万现金，退休工资合计有2万/月。但不愿意在卖房到手价嘅基础上，再贴钱进去。

那贷款呢，思想守旧，不愿意贷款。

所以主线矛盾好明显。

一个想要父母享受政策红利，既可以买到更新嘅房子，未来也可以让资产升值。

而父母呢，接受不‌中内环以外嘅地段，也不愿意再贴钱再背贷款。

大家睇明白‌吧，呢系一场，老年人和新青年嘅思想观念碰撞。

3

我哋不评价呢件事本身，因为往往站住说话是不腰疼嘅，未经他人事，莫劝他人善。

观棋不语，先是真君子。

咱们来客观评估下新静安嘅20年商品房情况。

从价值逻辑来推算，未来新静安二手房嘅长期价值真不如外环新房吗？

随便举几个，帖主所提到嘅新静安中环附近20年房龄嘅电梯房。

歌林春天，新梅共和城，东方莱茵。

歌林春天是2002年小区，一共三期，一期二期红色墙砖外立面挺靓显新，三期是灰白色瓷砖略显旧。 

小区内环境唔错，一二期和三期有河相隔，有荷花景色。 

户型尚可，但房间数少，2房100平左右挂牌总价差唔多1200万上下，成交总价在1100万左右。 

缺点也比较明显，停车位超级紧张，但学区好唔错，门口就是风华中学。 

再来睇临近嘅新梅共和城。

同样都系2002年嘅小区，灰白色嘅瓷砖外立面，三期相对新一点。 

小区之前维护管理较差，换‌万科物业，开始整顿停车、群租、绿化，整洁开阔好多，成交量和价格都有提高。 

亮点是位置非常好，相比歌林春天离地铁，商业都更近。 

户型也不差，三房朝南，阳台飘窗，毫无面积浪费，卫生间都系明亮通风嘅。 

缺点是层高不点样样，装地板之后大概2.6米左右，小区还自带示范级幼儿园。 

挂牌单价10万左右，100平成交价，都要900多万。 

再来睇睇两个小区 周边 ，公共交通有地铁1号线、7号线环绕，生态环境有大宁公园、沪太公园，商业配套有耐光、大宁国际、大宁音乐广场，医疗资源十院就喺附近，双学区闸北实验和风华中学就喺旁边。 

地段、学区、配套，每一样都不差。

每一项单独拎出来，都吊打外环。

按照帖主逻辑，外环是有潜力唔错，但像咁样直线距离通达人民广场、陆家嘴、南西嘅地段，是好难再复刻嘅。

本身地段价值就是好难迁徙嘅，而指望外环嘅配套能上升到呢个成熟度，我个人是严重质疑嘅。

有人可能会说，你这两个例子虽然是新静安，但大宁是难得嘅好地段，不全面不客观。 

那我哋说说东方莱茵。

标准嘅位于老闸北吧，距离老火车站只能咁近嘎啦。 

小区内随便拎出来，都系大型景观绿地、景观长廊、室内游泳池、会所等附属设施。 

连大堂都系罗欧式建筑，而且内部绿化面积大，绿化率达到惊人嘅43%，更有苏州河景观。 

小区周边配套也好强，长征医院、静安区中心医院距离都不远，静安实小、静附校、五四中学都喺度周边，商业有凯德星贸和各种菜场，公共交通有1号线和12号线。 

三个例子可能仲未客观，但2000年左右带电梯嘅商品房，喺上海中内环，都系数得上嘅标杆。 

唐镇和大虹桥都不用多作介绍，和中内环之间嘅配套、价值，高下立判。

4

回到呢件事本身。

卖掉二手房去置换新房，不置可否。

人性都一样，所有人都钟意靓嘅新房，同等户型房间多、人车分流带会所、外立面新到可以在阳光下熠熠生辉。

但地段呢？

这何尝不系一种降维置换。

不带电梯嘅破旧老工房，远离地铁商业医院学区嘅老破小，户型极差万年不涨嘅老房子，卖掉就卖掉嘎啦。

但这套，衹不过唯一。

更何况老人已经住‌20年，人际关系和烟火气都交畀‌这里，何必折腾佢哋。

这里放出孟老师这条微博嘅三条评论，仅供参考——

自己钟意唐镇自己买，尊重父母意愿；

房子父母住嘅舒心最重要，唔好你以为；

你年轻一脚油门边里都可以去，但父母唔嘚。

另外劝嗰啲想卖掉二手住房去摇新房嘅朋友们，想清楚几个问题。

如果你唔系唯一住房，如果你社保年限不高，如果你嘅积分总值不高，请参考以下情况——

大虹桥招商虹桥公馆是65.39分；闵行新城千禧公园嘅分数线为66.2分；松江泗泾嘅泗水和鸣68分；浦东金桥嘅仁恒世纪75分；青浦新城淀山湖大道嘅宝业活力天地，都要57.4分。

所以各位在做呢个决定前，一定要想清楚两个问题： 

第一，你嘅分数够吗？

目标网红盘没有65分，目标五大新城热门盘没有55分，唔好卖房摇号。 

如果你说，实在唔嘚随便买一个唔好积分嘅，噉可能选嘅仲未如老房子。 

第二，你嘅置换决策真嘅对吗？

如果是各方面都好差嘅老破小，噉 么另说 。 

可如果地段不可复刻，房子本身没有问题，配套也成熟，噉样去置换外环新房嘅意义在边？ 

只有浮盈呢一个出发点吗？连外环都8万10万嘎啦，噉样以后嘅楼市价值会唔会回归中内环？ 

卖房摇号赚钱本身是没问题嘅，但一定要想清楚这两个问题，再去做决定。

5

希望今年嘅上海楼市，大家唔好做这两件事—— 

1.别劝父母卖房摇号，因为佢哋开心最重要；

2.别劝身边人卖房摇号，一旦决策错嘎啦，责任谁也无办法承担。

衷心希望“摇都”，唔好改变我哋嘅人性。

最后嘅最后，送上一句马克吐温嘅话：

“让我哋陷入困境嘅唔系无知，而是睇似正确嘅谬误论断。”

以上为正文，来自楚门。