楼市将进入新时代？广州史诗级土拍嘅背后信息解读！

转载：本文来自微信公众号“李宇嘉观楼局”（ID:liyujiadichanbiji），作者：李宇嘉，转载经授权发布。

作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

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近期嘅广州土拍，被称为史诗级嘅，佢是2月份国家对22个热点城市启动“土地两集中”后，热点城市和一线城市首场土拍，背后嘅意义非凡，一啲现象好独特，畀大家做深入解读！

有人反对，你没睇到吗？白云金沙洲、黄埔科学城黄陂和知识城、番禺国际创新城嘅4宗地，前3宗地都刷新地价峰值嘎啦，后一宗为板块第二高地价，点样能说“地价得到控制”呢？其实，呢轮土拍，一个红线就是，地价绝唔可以超过房价，也就是唔可以出现“面粉贵过面包”嘅现象。

表：广州第一批集中供地各区出让底价价格情况

 制图：李宇嘉观楼局

所以，本次集中供应嘅48宗用地，全部设置‌最高限价、最高溢价率，呢是广州土拍嘅新政策，都系未来热点城市都会执行嘅政策。比如，北京第一轮土拍嘅29宗地，也都设立‌“地价上涨”，目嘅就是杜绝“面粉贵过面包”嘅炒作。只要面粉没有面包贵，市场预期就可控。

所谓嘅市场预期可控，就是唔再出现暴涨。暴涨嘅源头之一，就是地价暴涨，媒体炒作并导致预期暴涨。只要地价唔再超过房价，只要货币环境平稳，再加上限价，暴涨就好难发生。所以，网络上有关金沙洲地块、番禺地块地价都比房价贵，呢是炒作，都系拿唔可比嘅项目瞎比。

广州新一轮政策讲嘅好清楚，未来又要限价‌。根据4月2日和4月22日嘅新政，唔接受价格引导嘅，全部唔批预售证。呢个政策，黄埔一个月就开始执行嘎啦。4月中旬广州市约谈6个区后，全部落实到各区。

比如，海珠区嘅“一城一策”，第一条就是限价。如果要限价，就唔可以出现地价超过房价。

图源：广州市海珠住房和建设局文件

上一轮调控（2016-2017年），之所以没控制房价，广州、上海等地喺2018年底开始纷纷松绑限价，就喺于前期地王多，甚至出现好多“面粉贵过面包”嘅案例，限价说唔过去，最后唔得唔退出。呢一次，上面一再强调，地价-房价联动，要落到各个区，落到各个项目。各地重新启动限价，吸取‌教训，从源头上控制住地价。所以，呢一轮限价，有啲儿底气。

呢一轮土拍，标志住“限地价、竞配建”成为土地出让让新模式，甚至是标配。呢种模式下，既保障开发商一定利润，限价政策又能执行落去，仲可以完成政府目标。当下，热点城市最重要嘅目标，就是要加大保障性租赁住房建设。所以，包括北京、广州等热点城市喺内，配建都系标配。

2020年，广州土地市场“竞配建”还比较少，仅5.22万平米。但本次集中供应嘅48宗地，达到最高限价后政府性房源面积217.53万平米。其中共有产权住房上限面积83.3万平方米、政府性住宅74.745万平方米、公租房59.49万平方米。后面两批，仲要会大规模配建。

表：广州2021年第一批集中供地出让条件汇总

数据来源：亿翰智库

所以，形势好明嘎啦。如果将所有嘅配建面积抛开，地价确实挺高。如果配建部分算进去，地价就降下来嘎啦。也可以推演出另一个逻辑：土地既是公共产品，都系国有资产，公共品要实现社会价值，而国有资产要价值最大化。“限地价、竞配建”就是将二者融合起来嘅最佳模式。

因此，当完成‌公共品嘅社会价值后，就应该彰显其国有资产要实现价值最大化嘅一面。也就是说，将该保障嘅（公共住房）嘅做好嘎啦，市场价格既要有所限制，唔可以过快上涨，也应该坚持市场化，稳步上涨。再说，没有市场化嘅价格，谁来畀“竞配建”部分买单呢？

竞配建嘅规模越大，市场畀政府做嘅贡献越大，噉样可市场化销售嘅部分，价格上涨嘅空间就越大。对于保障性住房、人才住房，国家和地方史无前例嘅重视，规模都系史无前例嘅大。为何咁重视？规模为何咁大？因为佢关系到我哋能否构建“双循环”嘅增长新格局。

简单讲，如果楼市还照住过去逻辑演进，二元分割越来越明显，富人得利，第啲人被甩出去，呢样嘢同“双循环”嘅增长格局背道而驰。所以，热点城市必须大规模建设保障房、租赁住房，让新市民真正喺度城市扎根落户。保障嘅规划越大，越被重视，市场化就得越充分地发展。

噉就好好理解嘎啦，广州嘅靓地点解被抢？价格点解走高？开发商长期浸淫喺楼市嘅水里，佢哋是聪明嘅。

批量集中供地，为‌避免流拍，影响市场情绪，稳定国资价格，国企必须要兜底。呢次土拍度，广州本土房企之一嘅越秀地产（含联合体）喺拿地金额、总数、面积上均排名第一，拿地6宗、总价107.7亿元。越秀、珠江投资、珠江实业等本地国企，合计拿‌10宗地，基本都系底价成交。

这是国企社会责任，喺土地市场嘅彰显。

毫无疑问，未来呢啲国企，都系承担社会责任嘅主角，包括建公租房、人才住房、片区开发嘅基础配套等。呢次共有27家企业拿地，国企央企有14家，民企13家，国企央企占绝对优势。

多数央企国企，未踩中“三道红线”，上年楼市回升，销售回款好，有较为充裕嘅资金空间和能力。据悉，黄埔科学城难得嘅靓地（没有配建任务，预期利润比较高），马甲超过300个，基本都系央企国企嘅影子。

这说明乜嘢？国企央企社会责任艰巨，资产保值增值压力大，必然会争夺未来溢价率比较高嘅地块。另外，“限地价、竞配建、限房价”普遍化，房地产正喺度回归民生属性、公共品属性，淡化市场属性，而融资“三道红线”、供地“两个集中”等长效机制加速呢一过程，更利于央企国企。

基于以上分析，我哋好容易判断，进入摇号嘅地块，唔管是白云金沙洲地块，仲要是知识城地块，番禺地块，都系要打造高品质住宅嘅。因为，佢哋都配建‌公共住房，所以必须要以高品质来获得溢价。当然，新房限价已经启动，未来出来嘅房子，房价涨幅必然要被限制。

当然，新房限价都系动态嘅，唔同时期、唔同片区、唔同项目，被限价影响嘅大小唔同，政策嘅灵活性、操作空间好大。从二季度开始，包括广州喺内，强调控已开启，未来1年内限价将是常态‌。地价限制，已畀开发商预留‌合理空间，仲要想涨价，就得搞违规操作，比如“双合同”、“茶水费”等。新一轮市场整顿开启，从上到下，表态好严格，关键睇执行嘎啦。

但唔管点样，呢一轮拿地嘅开发商，利润是要被压缩嘎啦。

本轮拍地呈现出“两极分化”嘅趋势：即底价成交、溢价40%-45%两个极端嘅地块占比最为突出。反观2020年，除底价成交地块占比较大以外，单宗地块溢价集中喺10-30%区间。

这是“两个集中”供地嘅效果。

过去，供地没规则，饥渴式供地，开发商喺热点城市抢地好常见。而家，供地唔仅要增加，仲要要提前公示每一宗地块嘅详细信息，开发商抢地热情下降，并有充裕嘅时间研判边啲是靓地，值得抢，边啲可以唔用投标嘎啦。咁样，就表现土地市场嘅两级分化。

这也说明，“两个集中”嘅效果是相对嘅。中心区供地少，增加宅地供应嘅难度大，大家都去抢，靠供畀侧抑制地价，呢是唔可能嘅。同时，中心区嘅地块，是能畀财政做贡献嘅现金奶牛，都系实现土地公共职能嘅引擎。地方能做到嘅系，配足公共住房，剩下嘅该涨价，就涨一点儿吧！而且，配建嘅多嘎啦，市场化嘅就少咗，为‌盈利，可市场化嘅部分向高端项目走。

所以，广州中心四区新房嘅稀缺性增加，房价居高唔下，越来越豪宅化。点样办？外围地价低，供地多，进一步抑制拿地需求，保持低地价态势。咁样，就倒逼住房需求往外围走。而且，规划嘅红利都喺度外围，比如黄埔、南沙、白云、番禺、增城、从化，从而实现楼市一波一波嘅红利。

最后讲一点，批量“招拍挂”供地，只是广州供地嘅一个渠道，旧改才是广州供地嘅主渠道。中心区高地价，仲有一个功能，就是刺激旧改，推动负担沉重、成本高昂嘅旧改唔断前行。总之，楼市继续高举高打、高位平衡，喺拉长时间、扩大范围嘅时空轴上继续演绎发展同转型嘅逻辑。

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