商办市场逐步恢复增长，长期仍有压力

转载：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞资管，转载经授权发布。

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受经济增速放缓、贸易争端嘅影响，自 2018年四季度起，一线城市整体办公市场便处于下行态势，进入2020年，随住新冠疫情嘅爆发，进一步加重‌办公市场嘅下跌态势 。

商业方面，过去十年，由于受到电商嘅冲击，整体零售业态大幅度削减，呢几年逐步发展出嘅体验式商业业 态也喺疫情汹涌来袭中受到重创。

所幸嘅是，随住国内疫情长期稳定受控以及各行业嘅复苏和发展， 2021年经济大环境较上年明显改善， 截止至 2 021 年 4月，商办土地市场和销售市场均恢复增长，商业销售市场反弹力度更大。

目前商办市场行业整体开始逐步进入新一轮发展周期，市场活跃度也将稳步提升，但从长期来睇，多数重点城市仍面临较大嘅去化压力，因此无论系对于办公还是商业运营嚟讲，仍需要努力拓展新租户，确保出租率保持喺较高水平。

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01

整体市场恢复增长，商业销售成交出现反弹

重点城市商办土地成交

数据来源：CRIC

从商办土地市场成交睇，2021年前四月重点城市商办土地成交总面积同比上升9.9%，平均土地成交价16610元/平方米，同比上升7.8%，市场重回增长态势。

其度，广州2021年前4月商办土地成交面积80.17万平方米位列第一，且平均楼板价显著提高；除北京和上海外，平均楼板价均呈上升趋势；北上核心地段土地资源日益稀缺，成交主要集中于非核心区域。

重点城市办公销售市场

数据来源：CRIC

从办公成交睇，2021年前4月重点城市办公销售成交总额同比上升5.0%,成交总面积同比上升31.8%，其中武汉同比上升幅度最大，疫情危机解除后需求迎来集中释放，北京成交总面积最多，超40万平方米。

从成交均价睇，一线城市同比均出现唔同程度嘅下降，深圳成交均价为全国最高，上海同比降幅最为明显，主要原因为主力成交区域嘅转移：2020年1-4月上海嘅主力成交于黄浦，长宁和浦东嘅相对核心区域，2021年前4月则集中于闵行和青浦。

重点城市商业销售市场

数据来源：CRIC

从商业成交睇，2021年前4月重点城市商业销售成交总额同比上升48.9%，成交总面积同比上升31.5%。

北上广深4个一线城市嘅商业成交均价均同比上升，其余重点城市喺总体成交面积放大趋势下，成交均价同比相对稳定，仅有小幅波动。武汉再次成为成交面积提升最多嘅城市，疫情恢复后嘅迅速反弹充分体现其市场韧性。

02

租金降幅持续收窄， 上海和重庆出租率上升

重点城市全市甲级写字楼租金走势（2019Q1-2021Q1）

数据来源：CAIC

全国重点城市甲级写字楼经历‌2020年四个季度嘅下行趋势后，于2021年一季度降幅收窄明显，基本企稳。北京租金仍占据首位，但同上广深嘅租金差进一步缩小。

重点城市甲级写字楼空置率同比变化

数据来源：CAIC

CAIC监测重点城市度，2021一季度同2020一季度同比空置率上升为普遍趋势，其中武汉和广州上升幅度较大，武汉受疫情影响，租户退租现象最为严重导致2020全年净吸纳为负，广州则源于近期嘅供应高峰；

上海和重庆为仅有空置率下降嘅城市，连续5个季度增长且创近年高峰嘅单季净吸纳量体现‌上海办公市场嘅强韧性，而重庆主要由于近4个季度几乎未有新增供应入市，供需压力得到一定缓解。

03

内地大宗总额同比上涨25.7%， 北京领跑全国

2021年一季度，中国内地大宗物业成交总额457.1亿元，同比上升25.7%；总成交单数共27笔，同比上涨17.4%，交易频率提高，市场活跃度较高。同样哋，外资持续加码内地投资市场，净投资额同比大幅上升74%。

2021年1月，黑石集团于以40.62亿元完成对广州国际机场综合物流园嘅收购，2020年对工业/物流嘅投资热度仍喺延续；同年3月，铁狮门以21亿收购北京辉盛阁国际公寓，标嘅位于北京朝阳区CBD嘅核心地段。

喺内地大宗仍以办公和综合体为主要成交业态嘅形势下，两笔收购体现‌外资对内地唔动产多元化嘅布局及未来发展潜力嘅睇好。

2020Q1-2021Q1内地大宗市场成交总额

数据来源：CAIC

从城市维度睇，京沪继续成为大宗交易绝嘅对主力城市，占全国总成交额逾80%，其中北京总成交额213.6亿元，占比46%居首；上海总成交额第二为175.7亿元，占比近37%。

一季度单笔大宗最高成交额位于北京，佳兆业以130亿元完成对北京辉耀国际城（长安8号）嘅收购，之前该项目已频繁易主。据收购方佳兆业表示，此笔交易符合其投资发展战略，为继上海陆家嘴，广州天河区，深圳中心区等核心城市核心地段后进入北京CBD值得睇好嘅一笔运作。

2021Q1内地大宗成交城市分布（按金额）

数据来源：CAIC

2021Q1全国大宗买方企业类型占比

（按成交金额）

数据来源：CAIC

值得注意是，2021年一季度，全国大宗逾80%嘅成交金额共来自于金融和房地产两个行业，其中金融业依然以42%占比第一；2020年金融企业集中收购总部大楼发展总部经济嘅趋势仍喺延续，中泰证券，平安信托，百年人寿纷纷喺一季度里完成‌对优质办公物业嘅买入交易。

此外，房地产企业喺大宗交易市场也较为活跃，黑石集团，远洋集团和佳兆业集团均通过股权收购嘅方式完成其对标嘅资产嘅交易。地产行业进入后开发时代，一线城市嘅核心土地资源日益稀缺，通过城市更新盘活存量资产，积累运作经验成为地产企业发展和转型嘅重要方向。

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典型企业积极转型同布局

1. 招商蛇口

日前，沪深交易所联合发布首批公募REITs试点申报项目情况, 深交所接受申报嘅2个项目度，招商蛇口主导嘅“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”亦喺其列，项目底层资产为招商蛇口持有嘅产业园区，作为首单以园区项目作为底层资产嘅公募REITs引发市场关注。

据CAIC数据库统计，招商蛇口旗下嘅办公项目共48个，总建面超650万平，商业项目共24个，总建面超500万平，除包括总部深圳喺内嘅北上广深一线城市重点配置外，喺南京、杭州、成都、厦门等经济活力较强嘅新一线、二线城市都有布局。

据招商蛇口公告，呢次公募REITs项目资产包主要为位于深圳蛇口网谷嘅万融大厦和万海大厦，总建面分别为4.17万平方米和5.36万平方米，均为办公业态。

同2019年12月喺香港上市嘅REITs资产包相比，呢次公募REITs嘅资产包缩水唔少。

2019年成立嘅招商局商业房地产投资信托基金即招商REITs，持有包括位于招商网谷区域嘅四个写字楼和一个购物中心，总租赁面积达到25万平，总评估值为65.79亿元。

值得注意嘅是，无论公募REITs项目还是赴港上市嘅REITs项目均位于招商网谷核心区域，产业主要聚焦喺移动互联网、电子商务、物联网三大领域，均为国家大战略发展嘅重点领域。招商蛇口呢次选择将规模唔大嘅优质园区项目纳入试点资产包，也显示‌企业对于呢次公募REITs嘅推行审慎嘅态度。

2. 凯德集团

凯德集团作为亚洲知名嘅大型房地产集团，侧重于商办领域地产运作，于1994年进入中国，随住集团唔断调整战略及业务模式，目前已经形成集投资同运营为一体，采用“私募基金+REITS”双基金嘅模式进行轻资产扩张同基金化运作。目前中国已是集团核心市场之一，喺全国40多座城市拥有/管理200多个项目，总开发规模约2300万㎡，管理嘅总资产约2700亿人民币。

2018年，凯德集团向印力出售‌20个购物中心后将重点布局喺国内一、二线城市嘅优质住宅及商办资产，此外还于2019年收购星桥腾飞，此举标志住凯德开始进军产业园、工业级物流等领域，同时成为亚洲最大嘅多元化房地产集团之一。

2021年3月22日，凯德集团宣布将同淡马锡集团旗下全资子公司凯腾控股共同实施集团业务重组计划，将加深凯德向轻资产、高效资本运作方向转型。一方面将凯德集团旗下嘅投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理（CLIM），另一方面将集团嘅房地产开发业务私有化，并喺该计划实施完成后，由凯腾控股所持有。其中凯德投资管理所管理嘅资产规模约为 1150亿新元，预计将成为亚洲最大嘅房地产投资管理公司。私有化业务通过参同更多项目开发或培育凯德投资管理及旗下基金中嘅项目，为其储备资产，喺有效将握房地产开发周期嘅同时进一步支持凯德投资管理业务发展。

回顾2021年前4月重点城市整体商办市场，土地、租赁和销售各细分市场均实现唔同程度嘅复苏，整体形势已处于新一轮发展周期；二季度，市场活跃度正稳步提升，市场韧性得到反复验证嘅城市有可能触发热点效应。

需要注意嘅是，未来将会有一部分项目集中供应，喺此之后，整体市场仍将出现长期供大于求嘅局面，租金、出租率和售价都将承受一定嘅压力，目前恢复情况良好嘅城市同区域，仍需保持警惕。